Как совершить безопасную сделку при покупке квартиры в ипотеке: советы риэлтора, рассмотрение аванса и задатка, выделение долей через нотариуса

Здравствуйте. Предварительно следует отметить, что мои рекомендации основываются на общих принципах законодательства и могут не учитывать индивидуальных особенностей Вашей ситуации.

Отвечая на Ваш вопрос, предварительный договор купли-продажи является одним из способов защиты интересов покупателя. Он позволяет установить условия сделки и гарантии ее исполнения, что может быть важным в данном случае, где продавец не желает дополнительно тратиться на нотариуса для выделения долей детям.

Если продавец настаивает на авансе, важно убедиться, что договор предусматривает условия возврата аванса в случае невыполнения сделки по вине продавца. Это позволит избежать потери денег в случае сорвавшейся сделки.

Относительно дарения долей в квартире бабушкой и получения разрешения опеки на продажу, следует отметить, что опека может отказаться выдавать разрешение на продажу, если она увидит это как угрозу интересам несовершеннолетних детей. Важно удостовериться в том, что бабушка имеет право проводить такие действия в отношении своей квартиры и, если это необходимо, получить соответствующее разрешение опеки.

В целом, максимально избежать рисков поможет заключение качественного и детального договора купли-продажи, которые четко определяют права и обязанности сторон, и установление правильного порядка действий при проведении сделки. Рекомендуется также получить консультацию у специалиста в области недвижимости и/или юриста.

Для решения данного вопроса Вам понадобятся следующие документы:

1. Договор купли-продажи квартиры между Вами и продавцом;
2. Свидетельство о праве собственности на квартиру в наличии у продавца;
3. Документы, подтверждающие наличие текущей ипотеки на квартиру;
4. Документы, подтверждающие право материнского капитала на квартиру в наличии у продавца;
5. Свидетельства о рождении детей (если необходимо для выделения долей);
6. Разрешение опеки на продажу квартиры (если нужно);
7. Нотариально заверенный договор дарения долей бабушки детям.

Относительно порядка сделки, Вам следует обратить внимание на следующие риски:

1. Аванс вместо предварительного договора купли-продажи может быть рискованным, так как это не обеспечивает достаточной гарантии безопасности сделки. Вы можете попросить, чтобы продавец заключил предварительный договор купли-продажи, который защитит Ваши интересы в случае отказа продавца от сделки;
2. Существует риск того, что опека не одобрит сделку, если дарение долей детям будет осуществляться бабушкой. В этом случае, необходимо обратиться в опеку с заявлением о назначении другого опекуна или попросить у продавца документы, подтверждающие, что опекун одобряет сделку.

Чтобы максимально избежать рисков, рекомендуется своевременно обратиться к нотариусу для заключения предварительного договора купли-продажи, а также получить подтверждение от опеки о согласии на данную сделку. Кроме того, необходимо проверить все документы, связанные с квартирой и ипотекой, на наличие всех необходимых разрешительных документов и прав.

Статьи, применимые для решения вопроса: - Гражданский кодекс РФ (статьи 454, 548-552) - Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (статьи 7, 8, 16, 17)

Относительно первого момента, аванс может использоваться в качестве предоплаты при заключении договора купли-продажи, однако, он не является обязательным. Более того, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи, который будет дополнительным гарантом исполнения обязательств. Ответственность за выполнение действий, указанных в пункте 1, несёт сам продавец.

Относительно второго момента, опека выступает в качестве защитника интересов несовершеннолетних, поэтому её разрешение на продажу недвижимости, если таковое требуется законодательством, является обязательным. Однако, если дарение долей производится в соответствии с законодательством, на получение разрешения опеки необходимости нет.

Риск заключается в том, что продавец может не исполнить свои обязательства и не осуществить передачу собственности на недвижимость, а также в том, что возникнут юридические затруднения с получением разрешения опеки. Для минимизации рисков необходимо заключать предварительный договор купли-продажи с продавцом и обязательно получить разрешение опеки на продажу, если это требуется законодательством. Также необходимо обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся на недвижимости и сделках с ней, который поможет избежать юридических ошибок и минимизировать риски.