Как снизить налог на продажу квартиры: узнаем о возможностях по 325-ФЗ и правильном применении имущественного вычета

Согласно ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), доходом от реализации имущества признается разность между полученной суммой и суммой расходов на его приобретение и получение, улучшение и продажу (часть 1). При этом при расчете размера налога на доходы физических лиц, соответствующего доходу от реализации имущества, действительно можно использовать как вычет, предусмотренный НК РФ, так и иные положения законодательства Российской Федерации, предусматривающие снижение налоговой базы.

Как вы правильно заметили, используя ст. 217 и ст. 220-1 НК РФ, в соответствии с ФЗ-325, при расчете налога на доходы от реализации имущества, получаемого от продажи долей в квартире, можно учитывать не только вычеты, предусмотренные НК РФ, но и стоимость приобретения объекта имущества. В соответствии с данным законом, при расчете налога на доходы от реализации имущества к базе налогообложения подлежит привлечению только доход, превышающий сумму расходов на его приобретение (часть 5 ст. 220-1 НК РФ). Однако на практике, несмотря на принятие данного закона РФ, налоговая практика у различных налоговых инспекций еще не устоялась, и в настоящее время налогоплательщикам могут потребоваться обоснования и подтверждения соответствующих расчетов и их правомерности.

Для того, чтобы получить подтверждение налоговой инспекции относительно возможности применения схемы, которую вы описали, налогоплательщик может предоставить следующие документы:

• договор купли-продажи квартиры в котором отражена стоимость покупки квартиры;

• распределение долей собственников квартиры при закрытии ипотеки;

• документальное подтверждение сумм расходов на улучшение и продажу квартиры, если таковые имеются.

После обращения в налоговую инспекцию и предоставления необходимых документов, налогоплательщик, при наличии недоплаты по налогу, может подать заявление о разрешении конфликта через налоговую прокуратуру, суд, либо направить жалобу в налоговую службу вышестоящего уровня.

Для решения данного вопроса вам необходимо предоставить ряд документов и сведений налоговой инспекции:

1. Договор купли-продажи квартиры, заключенный в 2011 году, подтверждающий вашу долю в квартире;

2. Свидетельство о рождении детей и решение о выделе их долей в квартире;

3. Документы, подтверждающие факт закрытия ипотеки, а именно: справку из банка о погашении всех долгов по ипотеке, а также документ, подтверждающий права на квартиру (свидетельство о праве собственности);

4. Документы, подтверждающие сумму продажи квартиры, а именно: договор купли-продажи квартиры, акт приема-передачи квартиры и справку об оценочной стоимости недвижимости;

5. Доказательства выплаты средств материнского капитала и использования их на покупку квартиры, такие как договор на оказание услуг по ипотеке и справки об использовании материнского капитала.

Согласно статье 220 Налогового кодекса Российской Федерации доход от продажи недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. При этом, сумма налога исчисляется от разницы между стоимостью продажи недвижимости и стоимостью ее приобретения, с учетом инфляции.

Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 29.09.19 № 325-ФЗ, если продаваемая недвижимость была приобретена до 1 января 2014 года, то при продаже налоговая база определяется путем вычитания из стоимости продажи стоимости ее покупки без учета инфляции. Если же недвижимость была приобретена после 1 января 2014 года, то налоговая база определяется как разница между стоимостью продажи и стоимостью ее приобретения с учетом инфляции.

Таким образом, вы можете рассчитывать на использование указанной вами схемы расчета налога, если продажа квартиры производится после 1 января 2014 года и вы можете доказать факт ее покупки с учетом инфляции. В случае возникновения разногласий с налоговой инспекцией по вопросу применения данной схемы расчета налога, вы можете обратиться в суд для защиты своих прав.

13.1 и 217.1 Налогового кодекса РФ.