Как рассчитать налог при продаже квартиры по ипотеке и без неё: советы для продавцов и покупателей.

Согласно Закона Российской Федерации "Об объектах недвижимости" от 21 июля 1997 года, налог на доходы физических лиц от продажи имущества уплачивается в случае, если продажа происходит менее чем через три года после приобретения права собственности на это имущество.

Таким образом, если квартира была приобретена по договору дарения 09.08.2011 года, то в случае ее продажи до 09.08.2014 года налог на доходы физических лиц должен быть уплачен.

Налоговая ставка в данном случае составляет 13% от суммы дохода, полученного от продажи квартиры. Сумма дохода определяется путем вычитания из полученной при продаже квартиры суммы ее стоимости на момент приобретения (стоимость указана в договоре дарения) всех расходов, связанных с ее приобретением, в том числе расходов на улучшение и ремонт.

Независимо от того, продается ли квартира по ипотеке или нет, налог на доходы физических лиц должен быть уплачен, если продажа происходит менее чем через три года после ее приобретения.

Для решения данного вопроса необходимо предоставить следующие документы:

• Копию договора дарения квартиры, заключенного между матерью, Вами и Вашим братом. В договоре должны быть указаны условия передачи прав на квартиру и доли в ней.

• Копию договора дарения, заключенного между Вами и Вашим братом на передачу последним Вам его доли в квартире. В договоре должны быть указаны условия передачи прав на долю в квартире.

• Документы, подтверждающие, что квартира была продана людям, берущим ипотеку на нее.

Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ, продажа имущества, которое было приобретено в собственность менее трех лет назад, подлежит налогообложению. В данном случае, если Вы продаете квартиру, которую получили по договору дарения в 2011 году, и долю в ней от брата - год назад, то Вы должны уплатить налог на доход физического лица в размере 13% от разницы между стоимостью квартиры на дату ее получения Вами и стоимостью продажи.

Отсутствие разницы между продажной ценой квартиры и ее стоимостью на момент ее получения Вами также не освобождает от уплаты налога на доход физического лица.

Для налогового органа нет разницы, была ли квартира продана людям, покупающим ее за наличные деньги или использующим ипотеку. Налог на доход физического лица будет рассчитываться одинаково в обоих случаях. В случае продажи квартиры за наличные деньги, налог на доход физического лица будет начисляться на сумму, на которую квартира была продана.

Статьи, применимые для решения данного вопроса: - Статья 217 НК РФ "Налог на доходы физических лиц" - Статья 220 НК РФ "Признание доходов налогоплательщиков" - Статья 228 НК РФ "Облагаемая база налога на доходы физических лиц" - Статья 282 НК РФ "Налоговые вычеты при продаже имущества" - Статья 572 ГК РФ "Договор дарения" - Пункт 2 статьи 217 НК РФ "Налог на доходы физических лиц" устанавливает, что налог на доходы физических лиц уплачивается на доходы, полученные на территории РФ и за ее пределами. Таким образом, если доход получен на территории РФ, может применяться налог на доходы физических лиц.

• Если квартира была в собственности менее трех лет на момент продажи, то, согласно пункту 1 статьи 220 НК РФ, доход от ее продажи может быть облагаем налогом в размере 13% от стоимости квартиры. Однако существуют налоговые вычеты, которые могут снизить облагаемую сумму налогом. Например, если до продажи квартиры вы покупали другую недвижимость, можно воспользоваться вычетом налога на доходы физических лиц.

• По вопросу о том, есть ли разница между продажей квартиры по ипотеке и продажей без ипотеки с точки зрения налогообложения: для налогового законодательства это не имеет значения. Часть процента, который платит покупатель за ипотеку, может считаться за стоимость квартиры в налоговых целях, то есть уменьшить облагаемую налогом сумму. Однако, в целом, налог рассчитывается так же без разницы, была ли продажа проведена по ипотеке или без нее.