Как рассчитать налог при продаже коммерческой недвижимости, приобретенной физическим лицом 9 лет назад и сдаваемой в аренду через ИП?

Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ, доходом от продажи недвижимости является разность между полученной от продажи суммой и суммой, по которой данная недвижимость была приобретена, увеличенной на расходы на ее приобретение и улучшение.

При этом, если продажа производится физическим лицом, которое не является индивидуальным предпринимателем, то налог на доходы физических лиц (НДФЛ) начисляется с дохода в размере 13% от суммы разницы между полученной ценой продажи и стоимостью приобретения недвижимости, увеличенной на расходы.

Если продажа осуществляется через ИП, то ИП должен выплачивать налог на прибыль по ставке 20% с полученной прибыли от продажи недвижимости. При этом, если ИП выполнял эти операции менее 12 месяцев, то ставка налога увеличивается до 35%.

Таким образом, при продаже недвижимости в качестве физического лица, сумма налога будет равна 13% от разницы между полученной ценой продажи и стоимостью приобретения недвижимости, увеличенной на расходы, а при продаже через ИП, налог на прибыль составит 20%, или 35%, если срок от момента покупки недвижимости до момента ее продажи будет меньше 12 месяцев.

Для решения данного вопроса необходимо иметь следующие документы:

1. Договор купли-продажи коммерческой недвижимости между физическим лицом и продавцом.

2. Договор аренды, удостоверяющий факт сдачи недвижимости в аренду через ИП.

3. Свидетельство о регистрации ИП.

4. Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. Документы, подтверждающие расходы, связанные с приобретением и эксплуатацией недвижимости (например, чеки на оплату налогов и коммунальных услуг).

Расчет налога при продаже коммерческой недвижимости как физическим лицом, которую ранее использовали в хозяйственной деятельности, осуществляется на основании п. 26 ст. 220 НК РФ. При этом, налоговая база определяется как разница между полученной суммой от продажи и стоимостью приобретения объекта, включая суммы, уплаченные налогоплательщиком на приобретенный объект.

Срок пребывания в собственности недвижимости не влияет на размер налога на прибыль исходя из продажи недвижимости. Однако, при наличии у продавца ИП, другие расходы, связанные с эксплуатацией объекта, такие как ремонт, уплата налогов на имущество, техническое обслуживание, могут быть учтены при расчете налоговой базы дохода с использованием объекта недвижимости.

Сумма налога, который будут обязаны уплатить продавцы, зависит от конкретных данных. Например, прибыль, полученная с продажи недвижимости, указанной в условии задачи, будет облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Величина налога составит 13%.

Если у продавца есть ИП, которое занималось арендой недвижимости в течение трех лет, то в данном случае может возникнуть дополнительная налоговая ответственность. При продаже недвижимости, являющейся предметом хозяйственной деятельности ИП, арендовавшего это имущество в течение трех лет, налоговой базой для НДФЛ будет стоимость этого имущества на момент продажи, увеличенная на сумму амортизации. При этом, в соответствии с п. 2 ст. 220 НК РФ, налог на прибыль ИП может быть начислен в случае причинения убытков при изъятии из эксплуатации части/всей недвижимости, особенно если она используется для предоставления в аренду.

Налоговая ответственность налагается только в случае, если сумма полученной выручки от продажи превышает накопленный износ (т.е. фактический балансовый остаток) объекта.

Пожалуйста, учтите, что ответственность за правильность расчета налогов возлагается на самого продавца/налогоплательщика.

Статьи, которые применимы для решения данного вопроса:

1. Статья 218 Налогового кодекса Российской Федерации - налог на доходы физических лиц;
2. Статья 220 Налогового кодекса Российской Федерации - объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц является доход, полученный физическим лицом за налоговый период;
3. Статья 221 Налогового кодекса Российской Федерации - при продаже недвижимого имущества физическим лицом доходом признается разница между полученной за него суммой и стоимостью такого имущества, определенной на день его приобретения.