Как претендовать на неустойку по ФЗ214 и определить срок передачи квартиры по договору. Влияние Акта приема-передачи на взыскание неустойки и изменение его формулировки.

Покупатель имеет право претендовать на неустойку по ФЗ214 за каждый день просрочки передачи квартиры, начиная с 01.07.2013, если был заключен договор ДДУ на передачу квартиры не позднее 31 декабря 2012 года. Суд может определить срок передачи квартиры по договору на основании его условий и ФЗ214. Однако, если срок передачи квартиры был перенесен по дополнительному соглашению, которое покупатель не подписал, то суд может учитывать фактическую дату получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Если покупатель подпишет предлагаемый застройщиком акт приема-передачи в редакции с указанной фразой, то это может создать препятствие для удовлетворения иска о взыскании неустойки. Однако, если покупатель сможет доказать нарушение срока передачи квартиры, даже при наличии подписанного акта приема-передачи, то суд может взыскать неустойку. Оставление в акте только фразы о выполнении условий договора не гарантирует отказа в удовлетворении иска, если имеются доказательства нарушения срока передачи квартиры.

Статьи 14, 17, 21, 22, 23, 26, 31, 32, 33 ФЗ "О защите прав потребителей" и статьи 4, 6, 13 ФЗ "О долевом строительстве" применимы для решения вопроса о возможности покупателя претендовать на неустойку по ФЗ214 за просрочку передачи квартиры.

Суд может определить срок передачи квартиры по фактической дате получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (7 ноября 2013 г.) + 6 месяцев, так как в соответствии с ФЗ "О долевом строительстве" застройщик обязан передать квартиры в срок, указанный в договоре, но при невозможности выполнения обязательств в указанный срок застройщик обязан в установленном порядке уведомить покупателя об изменении срока и заключить с ним соответствующее дополнительное соглашение.

Подписывая акт приема-передачи в редакции застройщика с фразой "все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме. Взаимных претензий у сторон нет", покупатель не лишается права на предъявление иска о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, так как условие о сроке передачи квартиры является существенным условием договора, а указанная фраза не является отказом покупателю в праве на иск. Однако, суд, в случае спора, может принять во внимание указанный акт приема-передачи как один из доказательств выполнения условий договора.

Можно оставить в акте приема-передачи только фразу "все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме", но это не гарантирует удовлетворения иска о взыскании неустойки, если суд найдет, что нарушено существенное условие договора о сроке передачи квартиры.