Как правильно купить нежилое помещение в здании на этапе реконструкции: советы и механизмы оформления сделки

Для оформления отношений по продаже нежилого помещения при реконструкции могут быть использованы следующие правовые механизмы: заключение договора купли-продажи с отсрочкой оплаты, заключение договора задатка, заключение договора уступки прав требования на будущее приобретение права собственности, заключение договора ипотеки, а также другие виды договоров и сделок.

Риски для покупателя в данной ситуации могут заключаться в задержке или невыполнении работ по реконструкции, ошибочном определении площади помещения, незаконном изменении разрешенного использования здания или несоответствии полученных документов требованиям законодательства. Для минимизации рисков рекомендуется провести юридическую экспертизу документов на объект недвижимости, получить юридическую консультацию, заключить договор с определенными условиями, предусмотрев действия сторон в случае наступления неблагоприятных обстоятельств и обеспечить исполнение обязательств продавца, в том числе путем установления гарантий или поручительств.

Для решения данного вопроса потребуются следующие документы и информация:

1. Договор купли-продажи нежилого помещения, в котором будут указаны условия сделки, включая сроки оплаты, переход права собственности, ответственность сторон и т.д.

2. Техническая инвентаризация здания и помещения, выполненная специализированной организацией, которая определит точную площадь помещения и его состояние.

3. Документы на здание и помещение, подтверждающие право продавца на продажу нежилого помещения.

4. Сведения о реконструкции здания и стадии её выполнения, включая разрешительную документацию и соответствующие разрешения на строительство.

При оформлении данных отношений можно использовать механизм заключения предварительного договора купли-продажи, который позволяет оформить сделку при определенных условиях и обеспечить выполнение условий сторонами к моменту ее окончательного заключения. Кроме того, можно предусмотреть в договоре механизмы обеспечения исполнения обязательств, например, указать порядок удержания денежных средств до момента перехода права собственности.

Риски для покупателя могут быть связаны с невыполнением продавцом обязательств по завершению реконструкции или переходу права собственности на помещение. Для минимизации этих рисков необходимо тщательно изучать документы на здание и помещение, убедиться в том, что продавец имеет право продавать данное помещение, а также предусмотреть механизмы обеспечения исполнения обязательств.

Указанный вопрос касается транзакции, связанной с недвижимостью. Для решения данного вопроса применяются следующие статьи закона Российской Федерации:

• Статья 550 Гражданского кодекса РФ "Реконструкция зданий, сооружений";
• Статья 554 Гражданского кодекса РФ "Право пользования зданиями, сооружениями и земельными участками";
• Статья 577 Гражданского кодекса РФ "Право собственности на недвижимые вещи";
• Статьи 554.1, 558, 567, 573, 577.1 Гражданского кодекса РФ, касающихся заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимости, передачи права собственности, определения площади помещения, а также рисков, связанных с совершением таких сделок;
• Закон РФ "О государственной регистрации недвижимости".

Для минимизации рисков для покупателя могут быть применены следующие способы:

• заключение договора купли-продажи, в котором будет четко оговорен порядок оплаты и условия передачи права собственности;
• проведение технической инвентаризации помещения и оформление соответствующих документов;
• проверка правовой чистоты недвижимости и установления фактического правоустанавливающего документа;
• проведение государственной регистрации права собственности на нежилое помещение после его приобретения.