Как оформить претензию за дефекты при покупке квартиры по ДДУ? Разбираемся по условиям ФЗ-214

Согласно положениям ФЗ-214 от 30.12.2004 года, ст. 7 п. 8, неустойка начисляется с даты, установленной в уведомлении о нарушении сроков устранения дефектов, которое должно быть направлено застройщику после проведения досудебной экспертизы. Если в предшествующих претензиях застройщику устанавливался дополнительный срок на устранение нарушений, то неустойка начисляется с даты истечения этого срока.

В данном случае, если в первой претензии от 03.09.2017 был установлен срок на устранение дефектов, то неустойка начисляется после истечения этого срока. Если в первой претензии срок не был установлен, то неустойка начисляется с даты, установленной в уведомлении о нарушении сроков устранения дефектов, которое было направлено застройщику после досудебной экспертизы.

Отнесение положений ФЗ-214 к ДДУ, заключенному в 2016 году, не может быть предоставлено без ознакомления с содержанием ДДУ. Если ДДУ содержит условия, в соответствии с которыми законодательство, которое регулирует права и обязанности сторон при продаже недвижимости, в том числе и относительно неустойки, меняется с началом 2017 года, то этим условиям следует уделять юридическую силу. Если же таких условий нет, то применяемые с 2017 года положения ФЗ-214 вполне могут применяться к ДДУ, заключенному в 2016 году.

Для решения данного вопроса понадобятся следующие документы: 1. Договор долевого участия (ДДУ); 2. Претензия с перечнем выявленных дефектов, направленная застройщику; 3. Отчет экспертной организации о результатах досудебной экспертизы с оценкой стоимости работ по устранению дефектов.

Отвечая на вопрос, с какой даты начислять неустойку, следует учитывать, что сроки устранения дефектов были указаны в претензии, направленной застройщику. Согласно ФЗ-214, ст. 7, п. 8, неустойка начисляется за каждый день просрочки срока устранения дефектов. При этом, если в ДДУ установлены сроки на устранение дефектов, то нарушение этих сроков также будет являться основанием для начисления неустойки.

Относительно вопроса о возможности взыскания неустойки за просрочку исправления дефектов, следует отметить, что если ДДУ был заключен до вступления в силу ФЗ-214, то какие-либо требования о неустойке за нарушение сроков исправления дефектов не могут применяться. Однако, если в ДДУ предусмотрено иное, то данное положение может измениться. В связи с вышеизложенным, необходимо ознакомиться с условиями ДДУ и определить дату его заключения, чтобы дать более конкретный ответ на данный вопрос.

Статья 19 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (ред. от 01.12.2014) - "Требования к застройщику в связи с нарушением сроков предоставления жилья" и статьи 317, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.