Как избежать налогов при продаже квартиры и покупке долевки за 3 млн. и 3,2 млн: советы и рекомендации

Согласно Закона РФ от 24.07.2009 № 212-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", одним из оснований налогообложения дохода физических лиц является продажа имущества, находившегося в собственности менее 3 лет. При этом, ставка налога на данный период составляет 13%.

Для избежания налоговой ответственности при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, можно воспользоваться одним из следующих способов:

1) оформление договора купли-продажи после наступления 3-летнего срока нахождения квартиры в собственности;

2) оформление договора обмена квартиры на долю в другом жилом помещении (долевке). При этом, договор обмена является основанием для уменьшения налогооблагаемой базы.

С учетом того, что квартира была в ипотеке, важно учесть следующее: при продаже квартиры в ипотеке, финансовое учреждение, выдавшее ипотеку, может привлечь продавца к ответственности в случае непогашения кредита. Поэтому, перед продажей квартиры, необходимо своевременно выплатить все кредитные обязательства.

Относительно вопроса о детях, которые не являются собственниками квартиры, но имеют право на ее долю на основании нотариально заверенного документа, возможно потребуется дополнительное согласие этих детей на продажу квартиры. Это зависит от условий и требований нотариального документа о выделении доли детям. При необходимости, следует обратиться к квалифицированному юристу для получения консультации по данному вопросу.

Для решения данной ситуации необходимо подготовить следующие документы: - Договор купли-продажи квартиры, который подписывается продавцом и покупателем, и где указываются все условия сделки, в том числе цена и сроки; - Договор долевого участия в строительстве, который подписывается при приобретении долевки. В нем указываются условия оплаты и сроки строительства с объектом прав, переходящим после государственной регистрации права собственности на долю в квартире; - Нотариально заверенное обязательство о выделении долей детям, если такое было заключено. Этот документ может быть использован в качестве доказательства отсутствия претензий со стороны наследников; - Документы на квартиру, подтверждающие право собственности продавца на объект, а также оригиналы или копии документов об ипотеке; - Копия свидетельства о регистрации прав собственности на долю в новой квартире; - Другие документы, необходимые в соответствии с законодательством России.

Что касается налогов, если продажа квартиры происходит менее чем через 3 года с момента ее приобретения, то она признается сделкой с применением повышенной ставки налога на прибыль физических лиц (13%). Однако есть несколько способов снижения налога или его исключения, например, если продавец приобретает новое жилье на сумму не ниже проданного или в течение 6 месяцев до продажи квартиры было произведено ее переустройство в нежилое помещение.

Что касается отсутствия прописки у продавцов и их детей, то это не может стать основанием для отказа в сделке, однако необходимо удостовериться, что право собственности на квартиру у продавца действительно есть, и распределение долей производится в соответствии с законодательством.

• Налоговый кодекс Российской Федерации (статьи 217 и 219)
• Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 244, 249, 250, 252, 315, 317)
• Федеральный закон "О материнском капитале" (статья 15)
• Закон Российской Федерации "О переводе прав на жилое помещение и иные недвижимые вещи" (статьи 8, 9, 11, 12)