Доп.соглашение к ДДУ: условия распространяют свое действие на прошлые отношения? | Вопросы продления сроков сдачи дома и неустойки

Добрый день!

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ договор может содержать условия, касающиеся отношений сторон, возникающих до его заключения, если иное не вытекает из закона, и момент заключения договора является условием его действия.

Однако, если дополнительное соглашение к договору должно быть государственно зарегистрировано, применение его условий к отношениям, возникшим до его регистрации, может быть оспорено в судебном порядке. Кроме того, сроки исполнения обязательств, установленные в дополнительном соглашении, не могут начинать свой ход до момента его государственной регистрации.

Относительно вопроса о неустойке, в случае просрочки сроков сдачи дома, ее начисление возможно с момента фактического просрочки исполнения обязательств застройщиком, однако для правильной оценки ситуации важно иметь более подробную информацию о содержании ДДУ и дополнительного соглашения.

Для решения данного вопроса необходимо иметь следующие документы:

1. Сам Договор долевого участия (ДДУ), к которому предлагается заключить дополнительное соглашение.

2. Предложенное дополнительное соглашение.

3. Заключение юриста или консультанта, который проверил содержание дополнительного соглашения на соответствие действующему законодательству.

Относительно корректности указанного в дополнительном соглашении условия о распространении его действия на отношения, возникшие с момента заключения ДДУ, необходимо рассмотреть конкретные положения законодательства, которые регулируют договорные отношения в сфере долевого строительства. Стоит отметить, что в соответствии с п.2 ст. 421 ГК РФ дополнительное соглашение, подлежащее государственной регистрации, может быть заключено только после завершения исполнения договора, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случае, если дополнительное соглашение заключено вопреки вышеуказанным правилам, оно может быть признано недействительным в судебном порядке. Однако, если данное условие было оговорено до заключения договора и указано в самом ДДУ, то государственная регистрация дополнительного соглашения не играет никакой роли в том, чтобы дать ему действие на ранее возникшие отношения.

Относительно начисления неустойки с момента просрочки до момента государственной регистрации дополнительного соглашения, необходимо рассмотреть содержание ДДУ и самого дополнительного соглашения. Например, если в ДДУ указаны условия о неустойке при просрочке сроков построек дома и эти условия не были изменены в дополнительном соглашении, то неустойка может начисляться с момента просрочки до момента исполнения обязательств. Однако, данный вопрос требует более тщательного изучения материалов дела для точного ответа в каждом конкретном случае.

Статьи, применимые для решения вопроса:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 421, 434);
• Федеральный закон "О защите прав потребителей" (статьи 15, 18);
• Положение о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 02.08.2019 № 955.

Относительно предложения застройщика подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве (ДДУ), в котором указано, что его условия распространяют свое действие на отношения, возникшие до его заключения, следует отметить, что смысл такого дополнительного соглашения в лучшем случае может быть только встречным признанием ранее возникших обязательств, а не изменении или дополнении их условий. Изменение или дополнение условий взаимодействия сторон может быть произведено только по соглашению сторон - дополнительное соглашение имеет силу только для отношений, возникших с момента его заключения, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Дополнительные соглашения, вносящие изменения в условия ДДУ, требуют государственной регистрации, иначе они не являются действительными. При этом, согласно статье 434 ГК РФ, "изменение условий договора, влекущее изменение цены, предусмотренной договором, может быть произведено только в случаях и порядке, которые предусмотрены договором или законом". Следовательно, если дополнительное соглашение не предусматривает правила изменения цены, то условия расширения сферы действия ДДУ на отношения, возникшие ранее его заключения, незаконны.

Относительно вопроса о возможном рассмотрении вопроса о неустойке с момента просрочки до момента государственной регистрации дополнительного соглашения, следует отметить, что условия ДДУ и его изменений вступают в силу только с момента их заключения (или регистрации изменений), в то время как неустойка начисляется за нарушение обязательств с нарушением срока исполнения. При этом нарушитель несет ответственность не только за просрочку в исполнении своих обязательств, но и за причинение ущерба другой стороне (статья 15 Федерального закона "О защите прав потребителей"). Если ущерб был причинен до вступления изменений ДДУ в силу, то неустойку можно требовать за этот период. Однако, если изменения вступили в силу до причинения ущерба, то на их основании часть неустойки может быть снижена.