Залог права аренды на земельный участок: влияние на строительство дома и покупку квартиры по ДДУ

В случае, если право аренды на земельный участок передано в залог Акционерному коммерческому банку, участник долевого строительства несет определенные риски, связанные с возможностью возникновения проблем при регистрации прав на купленное жилье. Прежде чем приобретать квартиру по ДДУ, необходимо тщательно изучить договор, связанные с ним документы и убедиться в наличии всех необходимых разрешительных документов, а также провести проверку на предмет наличия на земельном участке каких-либо обременений. Надлежащее осмотрительное поведение со стороны участника долевого строительства поможет избежать возможных рисков.

Для решения данного вопроса рекомендуется в первую очередь обратиться к юристу, специализирующемуся на имущественных правах. Однако, с точки зрения юриста специализирующегося на законодательстве Российской Федерации, следует отметить, что при подписании ДДУ, Участник допускает передачу прав аренды земельного участка, на котором будет осуществляться строительство, в залог кредитной организации, в данном случае к Акционерному коммерческому банку «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество), на основании заключенных между Застройщиком и Залогодержателем договоров залога (об ипотеке) № 149-16 от 23.12.2016 года и № 149/1-16 от 26.04.2017 года, соответственно.

Риски для Участника долевого строительства в данном случае могут возникнуть в случае, если Застройщик не будет выполнять своих обязательств, связанных с получением права собственности на земельный участок и/или права аренды на данный земельный участок, что может привести к невозможности строительства и сдачи объекта в эксплуатацию в установленные сроки. В таком случае, Участник может лишиться возможности получения квартиры в срок, а также может потерять уже внесенные средства в качестве авансового платежа за долю в строящемся объекте.

Покупка квартиры по ДДУ при таких условиях не является запрещенной, однако, следует заранее обратить внимание на финансовое и юридическое состояние Застройщика и внимательно изучить условия ДДУ, а также взвесить свои возможности и риски при покупке недвижимости на стадии строительства.

Статьи, которые могут быть применимы для решения данного вопроса:

1) Статья 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон 214-ФЗ) - риски Участника в случае, если право аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, передано в залог Акционерному коммерческому банку;

2) Статья 13 Закона 214-ФЗ - права Участника, связанные с возникновением залога на право аренды на земельный участок;

3) Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) - правовой статус залога на право аренды на земельный участок;

4) Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - правила государственной регистрации прав на земельные участки;

5) Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - правила оценки имущества, в том числе земельных участков, используемых для строительства домов.