Юридическая консультация: возможности и ограничения при заключении договора на покупку квартиры через агентство недвижимости

Согласно положениям статьи 429 пункта 2 Гражданского Кодекса Российской Федерации, предварительный договор, заключенный с несколькими собственниками без нотариального удостоверения, является ничтожным. Следовательно, данный договор не может создавать правоустанавливающих отношений между продавцами и покупателем, и не может являться основанием для подачи иска в суд на оплату услуг агентства.

Кроме того, попытка агентства навязать подпись на несогласованном участниками сделки основном договоре является незаконной. Агентство также не имеет права требовать уничтожения ценного документа без согласия его обладателя.

Поэтому, Вы можете подать иск в суд на признание предварительного договора недействительным и признание договора на оказание услуги недействительным. Оплата фактически проведенной работы должна осуществляться на основании фактически оказанных услуг, указанных в договоре на оказание услуг.

Для решения данного вопроса понадобятся следующие документы:

1. Предварительный договор между покупателем и продавцами квартиры, который был заключен после одного из показов объекта и нотариально не заверен.

2. Расписка об авансе, которую подписали продавцы, и которая была взята в качестве подтверждения денежного обязательства.

3. Основной договор на оказание услуг агентством недвижимости.

4. Документы, подтверждающие наличие обременения у продавцов и отсутствие правоустанавливающих документов у двух из трех продавцов на момент заключения предварительного договора.

5. Документы, подтверждающие оплату неустойки продавцам.

6. Акт показа объекта, который был подписан позднее даты расторжения договора между продавцами и покупателем.

7. Акт приема-передачи услуги, который был подписан при получении расписки об авансе.

8. Любые другие документы, связанные с делом.

Относительно вашего вопроса о том, является ли предварительный договор ничтожным, если не было нотариального удостоверения, следует отметить, что предварительный договор является актом подготовительной работы, который создается перед заключением основного договора. В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предварительный договор должен содержать условия, определяющие его существенные условия: стороны, предмет, цену и срок исполнения. Также предварительный договор может содержать и другие условия, не являющиеся существенными, но вытекающие из существенных условий (ст. 433 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение предварительного договора является необязательным, но может быть рекомендованным, если в сделке участвует несколько собственников. Однако отсутствие нотариального удостоверения не делает предварительный договор ничтожным, если он соответствует требованиям статей 432-433 ГК РФ.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, рекомендуется обратиться за юридической консультацией к специалисту, который сможет оценить набор документов и дать рекомендации по дальнейшим действиям в данной ситуации.

Статьи, которые могут быть применимы для решения данного вопроса:

• Статья 429 п. 2 ГК РФ - Основания недействительности сделок;
• Статья 159 УК РФ - Мошенничество;
• Статья 450 ГК РФ - Оплата за оказанные услуги;
• Статья 552 ГК РФ - Договор поручения;
• Статья 433 ГК РФ - Предварительный договор.

Ответ на вопрос о том, является ли предварительный договор ничтожным без нотариального удостоверения, может быть дан только после ознакомления с полным текстом договора и обстоятельствами заключения сделки. В любом случае, для устранения такого рода проблем в будущем рекомендуется заключать договоры в нотариальной форме, особенно если в сделке участвуют несколько сторон.

По вопросу о возможности подачи иска в суд на признание ничтожным договора и признание недействительным договора на оказание услуги, также необходимо ознакомиться с полным текстом договоров и обстоятельствами заключения сделок. Решение по данному вопросу будет зависеть от наличия факторов, указанных в статьях 429 п.2 и 433 ГК РФ.