Выбор новой управляющей организации для МКД и решение проблемы нарушений закона: советы юристов коммунальщиков на основе судебной практики

Предыдущей управляющей организации можно выдвинуть обязанности по устранению выявленных нарушений, но только в случае, если она нарушила свои обязанности по управлению многоквартирным домом, допустила факты неисполнения минимального перечня обязанностей и не осуществляла ремонт общего имущества.

Согласно пункту 3 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, управляющая организация несет ответственность за ущерб, причиненный собственникам общего имущества многоквартирного дома вследствие допущенных ею нарушений правил содержания и эксплуатации общего имущества.

Также согласно пункту 2 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, при расторжении договора управления с управляющей организацией, последняя обязана в установленный срок передать документы, связанные с управлением многоквартирным домом, в том числе техническую документацию, и сдать дом в исправном состоянии.

Но если единственной основой для выдвижения требований к предыдущей управляющей организации является указанный вопрос задающего, то это может не быть достаточным для выдвижения таких требований в судебном порядке.

Таким образом, в конкретной ситуации, необходимо привлекать юридических специалистов, которые подробно исследуют все обстоятельства нарушений в управлении многоквартирным домом предыдущей управляющей организации и применят соответствующие нормы законодательства.

Для решения данного вопроса понадобятся следующие документы:

1. Протокол общего собрания собственников помещений в МКД о выборе новой управляющей организации.

2. Договор управления многоквартирным домом между предыдущей управляющей организацией и собственниками помещений в МКД.

3. Акт обследования общего имущества, составленный новой управляющей организацией после принятия дома в управление.

4. Документы, подтверждающие факты протечки кровли, отсутствия ремонта в подъезде, ветхости сетей водоснабжения ГВС, ХВС и теплоснабжения.

Для обязания предыдущей управляющей организации устранить выявленные нарушения закона и провести ремонт сетей водоснабжения и теплоснабжения, необходимо обратиться в суд. Суд может обязать предыдущую управляющую организацию исправить выявленные нарушения в соответствии с действующим законодательством и обязательствами по договору управления. В качестве примера можно привести решение Арбитражного суда Московской области от 26 апреля 2017 года по делу № А40-35634/2016, в котором суд обязал управляющую компанию провести ремонт и замену отопительных систем в многоквартирном доме, а также выплатить собственникам помещений компенсацию за неудовлетворительную работу по управлению домом.

Статья 39 Жилищного кодекса Российской Федерации - обязанности управляющей организации по содержанию общего имущества многоквартирного дома;

Статья 43 Жилищного кодекса Российской Федерации - порядок расторжения договора управления многоквартирным домом;

Статья 58 Жилищного кодекса Российской Федерации - ответственность управляющей организации за невыполнение своих обязанностей;

Статья 10 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" - обязательства по сохранению объектов культурного наследия.

Примеры судебной практики или определения ВС РФ по данному конкретному вопросу не предоставляются, так как подобные ситуации решаются индивидуально, и требуют анализа конкретных обстоятельств дела.

Статья 154 Жилищного кодекса РФ - о порядке управления многоквартирным домом; Статья 160 Жилищного кодекса РФ - о выборе управляющей организации собственниками помещений многоквартирного дома; Статья 161 Жилищного кодекса РФ - о заключении договора на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; Статья 167 Жилищного кодекса РФ - об ответственности управляющей организации за неисполнение своих обязанностей; Статья 269 ГК РФ - об ответственности подрядчика за ненадлежащее выполнение работ по договору подряда.

Судебная практика: Постановление № 33-г08-55 от 24 апреля 2009 г. Арбитражного суда г. Москвы - Управляющая организация обязана выполнить несостоявшееся ремонтное обязательство, расторгаемое договора управления собственником жилого помещения.

Определение № 305-ЭС16-1802 от 7 декабря 2016 г. ВС РФ - подрядчик, осуществляющий работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несет ответственность за ненадлежащее выполнение этих работ в соответствии со статьей 269 ГК РФ.