Приобретение участка в Сочи: оформление прав и присоединение соток - юридический анализ

a) Правомерность присоединения 5 соток должна быть определена на основании земельного кодекса РФ и законодательных актов субъектов РФ, регулирующих отношения в области земельных отношений, а также на основании документов, подтверждающих право продавца на данные 5 соток.

b) Запись об изменении площади участка обязательна, и если такая запись не была внесена в похозяйственную книгу, это могло произойти только на основании неправомерных действий со стороны органов, ответственных за ведение данной книги.

c) Собственность на спорные 5 соток может быть получена на основании договора купли-продажи, правоустанавливающего акта, постановления администрации о предоставлении земельного участка, а также на основании судебного решения.

d) В Земельном кодексе РФ и соответствующих законодательных актах субъектов РФ прописаны конкретные нормы площади земельных участков, которые зависят от их назначения и иных факторов, а также установлены границы допустимости абсолютного и относительного (в процентах) расхождений площадей. Например, статья 23 Земельного кодекса РФ устанавливает, что земельные участки населенных пунктов предоставляются в соответствии с проектами межевания, а участки личного подсобного хозяйства – в размерах, необходимых для обеспечения нужд семьи. Статья 25 ЗК РФ устанавливает, что выдача свидетельств о праве собственности на земельные участки осуществляется в соответствии с заявлением, которое содержит сведения о земельном участке, а также документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка.

Для решения данного вопроса понадобятся следующие документы:

1. Свидетельство о собственности на земельный участок общей площадью 14 соток с кадастровым номером 23:49:0401008:490, выданный в 2009 году.
2. Постановление администрации сельского совета, выданное в 2008 году, на основании которого продавцу были выданы права на 9 соток.
3. Акт приемки результатов межевания, в котором указана вычисленная площадь земельного участка и допустимые расхождения с учетом Федерального закона №ФЗ-93 от 30.06.2006 г.
4. Пояснительная записка к землеустроительному делу, в которой указано, что абсолютное расхождение не превышает допустимого расхождения с учетом Федерального закона № ФЗ-93 от 30.06.2006 г.
5. Похозяйственная книга сельского поселения, в которой могут быть записаны изменения площади участка.

Отвечая на поставленные вопросы, приведем следующие выдержки из соответствующих законов:

a) В соответствии с Федеральным законом №ФЗ-93 от 30.06.2006 г. об установлении требований к земельным участкам, земельным долям и земельным паевым взносам на территории муниципальных образований участки могут присоединяться к смежным участкам, если это не противоречит законодательству и не нарушает права третьих лиц. При этом, изменение площади земельного участка должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

b) В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" изменение границ земельных участков и земельных насаждений должно производиться в установленном порядке на основании документов, подтверждающих права на земельные участки и земельные насаждения. При этом, изменение площади земельных участков должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

c) В случае присоединения пяти соток к участку следует проверить, были ли какие-либо правовые документы оформлены и зарегистрированы в установленном порядке. Судя по имеющимся данным, продавцу были выданы права на 9 соток на основании постановления администрации сельского совета, выданного в 2008 году, после чего было проведено межевание и выдано свидетельство о собственности на 14 соток. Однако, запись об изменении площади участка в похозяйственной книге сельского поселения отсутствует, что вызывает сомнения в законности присоединенных пяти соток. Поэтому, необходимо более детально изучить документы, связанные с правами на данные участки.

d) Конкретные нормы, регулирующие площадь земельных участков, указаны в Земельном кодексе Российской Федерации. Земельный участок, предоставленный на индивидуальное жилищное строительство, не должен превышать 30 соток (статья 39). При переходе прав на земельные участки площадью свыше 30 соток и (или) их объединении в общий земельный участок площадью свыше 30 соток необходимо проводить государственную или муниципальную экспертизу земельного участка (статья 46). Также, законодательство Российской Федерации устанавливает допустимые расхождения в размерах земельных участков. В соответствии с Федеральным законом №ФЗ-93 от 30.06.2006 г. абсолютное расхождение не должно превышать допустимого расхождения, которое не должно превышать ±500 кв.м.

a) Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ФЗ № 122 от 21.07.1997 г.) – статьи 5.10 и 5.11; b) Земельный кодекс Российской Федерации (ФЗ №136 от 25.10.2001 г.) – статья 24.7; c) Земельный кодекс Российской Федерации (ФЗ №136 от 25.10.2001 г.) – статьи 9.13 и 11.15; d) Федеральный закон "Об оценке земель" (№ 135-ФЗ от 29.07.1998 г.) – статьи 9 и 10.