Приобретение квартиры в строящемся доме: сроки ввода в эксплуатацию, переносы и неустойки

Для правильного рассчета неустойки за несвоевременную сдачу дома необходимо учитывать все периоды нарушения сроков. В данном случае, это период с 4 квартала 2013 года до 7.10.2016 года, так как исходный срок ввода в эксплуатацию был нарушен и было подписано дополнительное соглашение о переносе срока на более позднюю дату. Следовательно, чтобы правильно взять период для рассчета неустойки, нужно учитывать время с момента просрочки и до фактической передачи квартиры.

Для решения данного вопроса нужно иметь копию договора уступки права требования на квартиру, копию ДДУ с указанием срока сдачи дома, копию дополнительного соглашения о переносе срока ввода в эксплуатацию, акт передачи квартиры и другие документы, которые могут помочь в решении спора.

Однако, поскольку в данном случае речь идет о расчете неустойки за несвоевременную сдачу дома, то для того, чтобы правильно определить период для расчета неустойки, нужно обратиться к статье 395 Гражданского кодекса РФ, в которой указано, что если срок исполнения обязательства (в данном случае - срок ввода дома в эксплуатацию) не определен договором или не может быть установлен из обстановки дела, кредитор вправе потребовать исполнения со дня, следующего за днем, когда обязательство должно было быть исполнено, если иное не установлено законом или договором.

Таким образом, для расчета неустойки за несвоевременную сдачу дома необходимо взять период с 1 января 2014 года (следующего за днем, когда обязательство должно было быть исполнено) до 7 октября 2016 года (дня, когда квартира была передана покупателю по акту). Дополнительный период с 0.05.2014 по 13.11.2014 может быть рассмотрен и учтен в дальнейшем только в случае, если договор уступки права требования на квартиру или дополнительное соглашение о переносе срока ввода в эксплуатацию это устанавливают.

Статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации "Одна сторона вправе потребовать изменения условий договора, если при его заключении она допустила существенный грубый договорной прокол (ошибку в расчетах, опечатку и т.п.) и это ей неизвестно в других сторонах, или если возникли крайне обстоятельства, которые существенно изменили условия договора, при условии, что договор еще не был исполнен".

Статья 450 ГК РФ "Изменение условий договора, осуществляемое одной из сторон на основании статьи 449 настоящего Кодекса, должно быть совершено путем переговоров с другой стороной. Если такие переговоры не привели к соглашению сторон, каждая из них вправе обратиться в суд с иском о признании договора измененным или о расторжении договора".

Статья 333.23 Жилищного кодекса Российской Федерации "Неустойка за несвоевременную передачу жилого помещения в многоквартирном доме составляет не менее одной трехсотой действующей в этот период прожиточного минимума трудоспособного населения области, в которой расположен жилой дом, на каждый квадратный метр общей площади жилого помещения. Уплата неустойки осуществляется в течение трех дней со дня, следующего за днем регистрации прав на жилое помещение в установленном порядке".

Ответ на вопрос о том, как правильно взять период для рассчета неустойки за несвоевремееную сдачу дома зависит от условий договора и решения сторон. Однако, общее правило закона - неустойка начисляется со дня наступления срока сдачи дома плюс дополнительное время на передачу, указанное в договоре (в данном случае 3 месяца), и продолжается до реальной передачи квартиры. Если была подписана дополнительная соглашение о переносе срока ввода в эксплуатацию, необходимо проверить условия этого соглашения на наличие ограничений по рассчитываемому периоду начисления неустойки.