Приобретение квартиры от участника долевого строительства: претензии к застройщику и продавцу

Согласно ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель квартиры имеет право в течение двух лет со дня передачи ему квартиры предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством строительства. В данном случае, учитывая, что пяти лет с даты введения дома в эксплуатацию не прошло и квартира была приобретена не по ДДУ, покупатель не сможет предъявить претензию застройщику. При этом, продавец несет ответственность за недостатки квартиры, предусмотренные договором купли-продажи, если только он не докажет, что недостатки возникли после передачи квартиры покупателю. Поэтому, в данном случае, покупатель может предъявить претензию продавцу, если недостаток был скрыт и не мог быть обнаружен при обычной проверке. Кроме того, покупатель может самостоятельно устранить недостаток и потребовать возмещения затрат от продавца, если предъявленные требования не выполнены в установленный срок.

Для решения данного вопроса Вам потребуются следующие документы:

1. Договор купли-продажи, который был заключен между Вами и участником долевого строительства, оформившим право собственности на квартиру до ее продажи Вам;

2. Документы, подтверждающие факт отсутствия вентиляции в ванной комнате, такие как акт осмотра объекта недвижимости, фотографии, заявление в жилищную инспекцию;

3. Документы, свидетельствующие о сроках сдачи дома в эксплуатацию, а именно договор долевого участия в строительстве или иные документы, которые подтверждают участие Вашего продавца в строительстве дома;

4. Нормативные акты, регулирующие порядок строительства объектов недвижимости, такие как Градостроительный кодекс РФ, ГОСТы, СНиПы и др.

На основании представленных документов можно будет определить наличие правовых оснований для предъявления претензии или требования о возмещении убытков застройщику. Однако, в связи с тем, что Вам была продана квартира не от застройщика, а от участника долевого строительства, который уже оформил право собственности до продажи Вам, возможно Вам придется обращаться за защитой своих прав, например, через судебный порядок. Также можно рассмотреть вариант устранения недостатков своими силами, но для этого необходимо будет согласовать данную работу с управляющей компанией или органами государственного строительного надзора.

Статья 551 ГК РФ - Недостатки проданной вещи

Статья 556 ГК РФ - Продавец обязан возместить расходы на устранение недостатков вещи, за исключением расходов, осуществленных покупателем без уведомления продавца, если продавец был готов устранить недостаток, осуществив эту работу сам или поручив ее другому лицу.

Статья 554 ГК РФ - Стоимость недостатков вещи, подлежащих возмещению, определяется той суммой, на которую была бы снижена цена вещи, если бы покупатель знал о наличии этих недостатков.

Статья 618 ГК РФ - Особенности перехода права собственности на недвижимое имущество, строимое на земельном участке, не являющемся в собственности землепользователя

Статья 620 ГК РФ - Право собственности на недвижимое имущество может быть приобретено также на основании договора купли-продажи.

Статья 633 ГК РФ - Основания и порядок расторжения договора купли-продажи

Ответ на вопрос о возможности предъявления претензии застройщику зависит от конкретных обстоятельств, описанных в вопросе. Однако, исходя из озвученных фактов, недостатки квартиры могут быть признаны недостатками вещи в соответствии со статьей 551 ГК РФ. Если продавец не уведомил вас о наличии недостатков и не был готов их устранить, то вы можете требовать возмещения расходов на их устранение в соответствии со статьей 556 ГК РФ. Стоимость недостатков определяется на основании статьи 554 ГК РФ. Однако, так как вы приобрели квартиру не от застройщика, а от участника долевого строительства, который уже оформил право собственности до продажи вам, то требования к застройщику могут быть ограничены. В таких ситуациях, вы можете требовать возмещения убытков у продавца квартиры в порядке, предусмотренном договором купли-продажи и ГК РФ (статьи 618, 620 и 633 ГК РФ). Однако, для точного ответа на вопрос необходимо проанализировать договор купли-продажи и другие документы, оформленные при приобретении квартиры. Также, вариантом для разрешения спора может быть обращение в суд с иском о возмещении убытков в связи с наличием недостатков квартиры.