Покупка квартиры по переуступке прав у юрлица (ООО) и риски, связанные с несогласием учредителей на продажу

В соответствии с законодательством Российской Федерации, для совершения сделки купли-продажи квартиры, принадлежащей юридическому лицу, необходимо получать согласие всех учредителей данного юридического лица. В случае, если один из учредителей отказывается давать нотариальное согласие, необходимо удостовериться, что переуступка прав на квартиру не является крупной сделкой для данного юридического лица. В случае, если не крупность сделки превышает 25% балансов компании, то для совершения сделки данное нотариальное согласие необходимо. Однако, для защиты своих интересов в дальнейшем, рекомендуется обратиться к юристу, который проведет правовую оценку данной сделки и определит возможные риски. Второй учредитель данного ООО может предъявить требования к проданной квартире в случае, если данная сделка будет признана недействительной или будут нарушены его права в процессе совершения данной сделки.

Для решения данного вопроса вам понадобятся следующие документы:

1. Копия договора о переуступке прав квартиры, подписанного между ООО и покупателем.

2. Учредительный договор ООО, основной документ, установивший наличие ООО.

3. Документы, подтверждающие статус юридического лица ООО.

4. Документы, подтверждающие полномочия генерального директора для заключения договора о переуступке прав квартиры.

5. Документы, подтверждающие, что продажа квартиры не превышает 25% балансовой стоимости ООО.

6. Любые другие документы, которые могут подтвердить законность и обоснованность данной сделки.

Относительно вашего вопроса о рисках, если генеральный директор действует в соответствии со своими полномочиями, а переуступка прав квартиры не превышает 25% балансовой стоимости ООО, то покупатель вправе рассчитывать на законность и правильность сделки. Однако, если второй учредитель ООО не дал нотариального согласия на продажу квартиры, то он может иметь право предъявлять какие-либо требования, в том числе и к покупателю. Поэтому, чтобы защитить себя, я рекомендую обратиться к юристу, который сможет проанализировать все документы и предоставить профессиональную консультацию по данному вопросу.

Статья 304 ГК РФ "Переуступка требования", Статья 309 ГК РФ "Требования, не подлежащие переуступке", Статья 45 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", Статья 53 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Для решения вопроса о переуступке прав на квартиру, приобретенную у ООО, следует иметь следующие документы:

1. Договор переуступки прав на квартиру, оформленный в письменной форме и подписанный обеими сторонами.

2. Устав ООО, который содержит положения о правах и обязанностях учредителей и ограничениях на сделки, которые могут быть совершены компанией.

3. Бухгалтерскую отчетность ООО за последний финансовый год для определения размера имущества компании.

4. Протокол решения учредителей о продаже квартиры, где должны быть указаны все условия сделки и согласие всех учредителей на совершение сделки.

5. Подтверждение о не крупности сделки, где должно указываться, что размер сделки не превышает 25% балансовой стоимости компании.

6. Документы, подтверждающие личность и полномочия генерального директора и второго учредителя.

Однако, даже при наличии всех перечисленных документов, возможны риски, связанные с тем, что второй учредитель может оспорить договор и предъявить требования к покупателю. В этом случае возможен судебный спор о признании сделки недействительной и возврате явно завышенной цены, если таковая была указана в договоре переуступки прав на квартиру. Однако, если действия генерального директора были законными и он действовал в интересах компании, то второй учредитель не сможет предъявить никаких претензий к покупателю.

Статьи, которые могут быть применимы к данной ситуации: - Гражданский кодекс РФ, статьи 301-309 (о переуступке прав на недвижимость) - Федеральный закон "Об ООО", статьи 9 (о правах и обязанностях учредителей) и 25 (о праве учредителей на контроль и надзор за деятельностью ООО) - Гражданский процессуальный кодекс РФ, статьи 208-213 (о доказывании фактов в суде) - Налоговый кодекс РФ, статьи 51 и 93 (о налогообложении при переуступке прав на недвижимость) - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 19.7 (о нарушении установленных правил ликвидации и реорганизации юридических лиц)