Покупка квартиры: на что обратить внимание при подписании договора долевого участия

Если инвестор подготовит и подпишет договор долевого участия (переуступки доли) с застройщиком/собственником квартиры, но данный договор не будет зарегистрирован по объстоятельствам, не зависящим от инвестора, то инвестор выполнил свои обязательства по предварительному договору покупки квартиры. Однако, в этом случае покупатель может столкнуться с определенными проблемами в будущем, такими как двойные продажи, и несет риск приобретения неправомерно зарегистрированного права на квартиру. Покупатель должен обратить внимание на правовую защищенность сделки и, возможно, обратиться за консультацией к юристу.

Согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор долевого участия (переуступки доли) не зарегистрирован по причинам, не зависящим от инвестора, то это не будет являться основанием для расторжения предварительного договора. Таким образом, если инвестор организует подписание договора долевого участия (переуступки доли), но данный договор не будет зарегистрирован в регпалате по объстоятельствам, не зависящим от инвестора, то это не будет признано нарушением его обязательств по предварительному договору покупки квартиры.

Для решения данного вопроса необходимо изучить положения предварительного договора и оценить правомерность действий инвестора. Также возможно потребуется изучение разрешительной документации и проанализировать ситуацию, которая стала причиной нерегистрации договора долевого участия. Однако в целом, если инвестор организовал подписание договора в соответствии с условиями предварительного договора, то он может считаться выполнившим свои обязательства. Но необходимо проработать вопрос по суду, если другая сторона противоречит этому мнению.

Для решения данного вопроса, в первую очередь, необходимо ознакомиться с условиями заключенного предварительного договора и выяснить, какие конкретные обязательства на него были возложены. Необходимо также установить, были ли выполнены все условия предварительного договора со стороны инвестора.

Если обязанность инвестора заключалась только в организации подписания договора долевого участия и нет требования о его обязательной регистрации в Росреестре, то, в случае проблем с регистрацией, считается, что инвестор выполнил свои обязательства по предварительному договору. Однако, если регистрация договора является обязательным условием, то инвестор не может считаться выполненным обязательство до момента регистрации договора.

Если же наступили какие-либо непредвиденные обстоятельства, независящие от инвестора, и регистрация договора стала невозможной, необходимо рассматривать каждую конкретную ситуацию отдельно и руководствоваться условиями предварительного договора, законодательством и судебной практикой в таких случаях.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 431-433 и 450-452);
2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "О долевом строительстве" (статьи 1, 5, 6, 45, 46 и 52);
3. Постановление Правительства РФ от 27.07.2004 № 447 "Об утверждении Правил установления размера денежных средств, вносимых участником долевого строительства для оплаты строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и (или) приобретения права на жилое помещение или иное недвижимое имущество в многоквартирном доме, и порядка их использования".
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (статьи 16, 162-165, 254, 256, 263 и 286-289).

Гражданский кодекс Российской Федерации: Статья 450. Предварительный договор Статья 454. Освобождение от ответственности за неисполнение обязательств по предварительному договору Статья 781. Договор долевого участия в строительстве