Отнесение квартирных технических элементов к общей/жилой площади: вопросы и ответы, в том числе по апартаментам в Москве

Вопрос отнесения или исключения из общей и/или жилой площади квартиры в Москве некоторых технических элементов типа короба воздуховода или подобных инженерных конструкций, внутри которых проходят общедомовые коммуникации регулируется Законом РФ от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Например, статья 45 Жилищного кодекса РФ определяет, что площадь квартиры определяется как полная площадь жилого помещения, включая площадь кухни, ванных комнат, туалетов и других неотъемлемых помещений, предназначенных для обслуживания жилого помещения. Однако, эта же статья указывает, что из площади квартиры исключаются балконы, лоджии, веранды, террасы, а также иные предназначенные для хранения вещей, неотапливаемые и неиспользуемые для проживания помещения, отделанные и утепленные. Таким образом, если отдельный элемент типа короба воздуховода или подобных инженерных конструкций, внутри которых проходят общедомовые коммуникации не предназначен для использования в качестве самостоятельного помещения и не отделывается и не утепляется в качестве отдельного жилого помещения, то его площадь не должна включаться в общую/жилую площадь. В отношении апартаментов ситуация аналогична.
Ссылки на акты регулирования также могут содержаться в местном законодательстве. Например, в Москве актами муниципальной власти регламентируется порядок определения площадей квартир и апартаментов.

Для решения вопроса об отнесении к или исключении из общей и/или жилой площади квартиры в Москве технических элементов типа короба воздуховода или подобных инженерных конструкций, следует обратиться к следующим нормативно-правовым актам: - Гражданский кодекс РФ (статьи 131, 134, 138, 290); - Жилищный кодекс РФ (статьи 16, 25-33, 129); - Кодекс РФ об административных правонарушениях (статьи 7.29, 7.30); - Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (статья 290-1).

При этом следует учитывать, что отнесение технических элементов к жилой площади или общей площади зависит от многих факторов, таких как установленное строительным кодексом назначение данных элементов, условия договора купли-продажи или аренды квартиры, правила управления многоквартирным домом и др. Поэтому рекомендуется обратиться за юридической консультацией к специалисту в области жилищного права для получения конкретных рекомендаций и решения сложных вопросов.

В Российской Федерации вопросы о кадастровой и налоговой оценке жилой и нежилой площади регулируются Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 135-ФЗ "Об оценке", Градостроительным кодексом РФ от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ и Жилищным кодексом РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, квартира - это отдельно стоящее или размещенное в многоквартирном доме помещение, предназначенное для проживания одной семьи или группы лиц, не связанных брачными узами. При этом, согласно Постановлению Правительства РФ от 16.09.2013 г. № 785 "Об утверждении Правил предоставления государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" квартирой считается "часть многоквартирного дома с отдельным входом, включающая жилую и нежилую площадь и оборудованная для проживания отдельной семьи (нескольких семей)".

С учетом этой нормы законодательства, включение в общую или жилую площадь квартиры элементов инженерных сетей (например, коробов вентиляционных или кабельных каналов), в которых проходят общедомовые коммуникации, может быть осуществлено исходя из их функционального назначения - в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.01.2009 года № 37 "Об утверждении Правил технической эксплуатации жилых домов и иных объектов недвижимости" такие элементы могут являться не только инженерными коммуникациями, но и служить для обеспечения комфортного проживания, а следовательно, относиться к жилой площади. Однако, если такие элементы являются только нежилыми помещениями, то они не включаются в жилую площадь.

В отношении апартаментов в Москве применяются те же нормы законодательства, что и к многоквартирным домам. Апартаменты - это, согласно Постановлению Правительства Москвы от 24.06.2005 года № 306-ПП "Об утверждении Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости на территории города Москвы", отдельное помещение в многоквартирном доме, оборудованное и меблированное, предназначенное для проживания отдельной семьи или одного гражданина. Таким образом, исключение из общей или жилой площади апартаментов элементов инженерных сетей может быть осуществлено на основании их функционального назначения, определенного Постановлением Правительства РФ от 23.01.2009 года № 37 "Об утверждении Правил технической эксплуатации жилых домов и иных объектов недвижимости".