Определение даты для расчета неустойки по ДДУ: выбор между датами исполнения и фактической передачи квартиры

В соответствии с статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер неустойки по договору определяется в процентах от невыполненного или ненадлежащим образом выполненного обязательства. Ставка, по которой рассчитывается неустойка, определяется исходя из действующего на дату наступления срока исполнения договора решения Центрального банка Российской Федерации. Следовательно, ставка ЦБ, которая должна использоваться для расчета неустойки по ДДУ, зависит от даты наступления срока исполнения обязательств, указанных в договоре. Если дата исполнения обязательств не указана в договоре, она определяется как дата фактической передачи квартиры.

Для решения этого вопроса понадобится иметь следующие документы: 1) Договор на долевое участие в строительстве (ДДУ) с указанием ставки неустойки и даты исполнения обязательств; 2) Акт-приема передачи квартиры с указанием даты фактической передачи квартиры; 3) Документы, подтверждающие изменение условий договора (если такие имеются). На основании этих документов будет произведен анализ условий договора и применяемой к нему ставки неустойки, а также будет определено, на какую дату следует применять ставку ЦБ для расчета неустойки - на дату исполнения обязательств по договору или на дату фактической передачи квартиры.

Для решения данного вопроса следует обратиться к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Конкретные статьи, на которые можно ориентироваться, зависят от условий Договора долевого участия (ДДУ), но в целом можно выделить следующие статьи:

Статья 309 ГК РФ «Установление сроков исполнения обязательств»

Статья 317 ГК РФ «Несвоевременное исполнение обязательств»

Статья 395 ГК РФ «Последствия ненадлежащего исполнения обязательств»

Статья 407 ГК РФ «Правила о неустойке»

Статья 395 признает право на возмещение убытков в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. При этом ст. 407 ГК РФ устанавливает, что если договором не установлен размер неустойки, то он определяется судом в пределах действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день предъявления требования о выплате неустойки. При этом следует учитывать, что для применения данных статей необходимо установить факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Окончательное решение вопроса о применении статей ГК РФ в каждом конкретном случае принимается компетентным органом – судом или арбитражом.