Односторонняя пролонгация Договора управления МКД: обоснование и порядок действий для собственников

Согласно Закону Российской Федерации "Об управлении многоквартирными домами" (№ 185-ФЗ от 27.12.2002), договор управления многоквартирным домом (МКД) заключается на срок не более 3 лет. При этом, если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, он продлевается на этот же период.

Следовательно, если договор управления не был расторгнут, то он продлен на тот же срок. УУО должна предоставить уведомление о продлении договора управления в установленном порядке - согласно утвержденных договором условий.

Если собственники не хотят менять УО и не согласны с односторонней пролонгацией договора, то они могут обратиться в суд с иском о признании недействительности такого продления.

Относительно способа извещения собственников о продлении договора управления, на основании Договора необходимо соблюдать установленную процедуру. Если данная процедура не была соблюдена, можно также обратиться в суд с иском об отмене продления.

По поводу ОСС МКД, обязанность создания ОСС не вытекает непосредственно из закона. Однако, она может быть установлена муниципальным образованием или же являться рекомендацией Росреестра.

Таким образом, собственники имеют право обратиться в суд с иском о признании недействительности продления договора управления, если не согласны с таким продлением, и с иском об отмене продления, если процедуры надлежащего извещения не была соблюдена.

Для начала необходимо ознакомиться с содержанием договора управления многоквартирным домом (Договора) и выяснить, какой срок пролонгации предусмотрен в нем, а также какие условия для этого необходимы. При отсутствии явно указанного срока пролонгации договора, он может быть продлен на безопределенный срок, если обе стороны не заявляют о его прекращении. В таком случае, срок уведомления об изменении условий договора должен быть обоснованным и доступным для всех Собственников многоквартирного дома.

Если Управляющая организация (УО) повесила уведомление на доску объявлений, не уведомив при этом Собственников МКД и не указав явно срок, за который договор будет продлен, это может нарушать условия Договора. В данном случае, необходимо обратиться к юристу, который взглянет на ваш договор и разъяснит, нарушены ли ваши права в данном случае.

Одним из возможных вариантов решения этой ситуации может являться обращение в суд с заявлением обжалованием действий Управляющей организации, если собственникам многоквартирного дома будет показано, что пролонгация договора не соответствует условиям договора и/или законодательству Российской Федерации. При этом следует обратить внимание на то, является ли Орган стратегического управления (ОСС) обязательным элементом данного процесса.

Кроме того, оставить УО возможно определенными действиями собственников многоквартирного дома, такими как правильное составление протокола собрания Собственников и разделение голосов при одновременном соблюдении всех законодательных требований. В этом случае, изменение управляющей организации на более предпочтительную варианты может произойти только при осуществлении законных процедур и по установленным требованиям законодательства Российской Федерации.

Статьи, применимые для решения данного вопроса:

1) Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации - о продлении договора при отсутствии уведомления об его прекращении;

2) Статья 311 Гражданского кодекса Российской Федерации - о прекращении договора по инициативе одной из сторон;

3) Статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации - об ответственности исполнителя в договоре управления многоквартирным домом;

4) Постановление Правительства РФ от 09.05.2018 № 535 «Об утверждении требований к услугам управления многоквартирными домами и к требованиям к управляющим организациям» - о требованиях к управляющим организациям в сфере управления многоквартирными домами.

Ответ на вопрос о том, как оставить данную управляющую организацию, зависит от деталей договора и может рассматриваться в индивидуальном порядке. Однако, согласно законодательству, управляющая организация обязана предупредить собственников о прекращении или изменении договора управления в установленные сроки и порядок, и это право на предупреждение является обязательным условием действительности договора.