Облагаем налогом недвижимость, проданную за 20 млн: как выбрать ставку? Как учесть затраты на приобретение и выбрать правильную декларацию?

В соответствии с НК РФ, доход от продажи нежилого помещения, приобретенного физическим лицом, включается в налогооблагаемую базу по ставке 13% (подоходный налог) при условии, что с момента приобретения до момента продажи помещение не использовалось в предпринимательской деятельности. Если же помещение использовалось в предпринимательской деятельности, то налог на доход должен рассчитываться по ставке 6% (ЕНВД) или 15% (УСН). Однако, если учитывать доход и затраты исходя из ведения бухгалтерского учета, то доход можно облагать УСН и рассчитывать налог на доход по ставке 6%.

При этом, если физическое лицо владело недвижимостью менее 3 лет, при продаже возможно применение налоговой льготы на основании ст. 220 НК РФ, при условии, что доход от продажи будет использован для покупки жилого помещения в течение года.

Подавать декларацию нужно в зависимости от того, как был облагаем доход - физическим лицом или ИП. Если физическое лицо, то нужно подавать декларацию налога на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ), если ИП, то подается декларация по налогу на прибыль (форма 6-НДФЛ).

Для решения этого вопроса, необходимо следующие документы: 1. Договор купли-продажи нежилого помещения, подписанный продавцом и покупателем в 2016 году. 2. Декларация по налогу на доходы физических лиц за 2017 год. 3. Регистрационные документы ИП, подтверждающие регистрацию в качестве налогоплательщика УСН 15%. 4. Патент на использование данного объекта, оформленный на ИП за 2018-2019 года. 5. Документы, подтверждающие продажу нежилого помещения в 2019 году за 20 млн. Относительно обложения налогом дохода, следует отметить, что в соответствии с законодательством РФ, доход от продажи недвижимости облагается налогом по ставке 13% от разницы между фактической ценой продажи и себестоимостью объекта, которая определяется в соответствии с правилами налогообложения, действующими на момент приобретения объекта в 2016 году. Однако, если владелец недвижимости использовал данный объект в качестве предмета индивидуальной предпринимательской деятельности и уплачивал налоги по УСН 15% или 6% в 2018-2019 годах, то он имеет право применить налоговую вычетную сумму на соответствующую налоговую базу. Для подачи налоговой декларации следует изучить законодательство, действующее на момент подачи и определить налоговую базу и ставку налога в соответствии с режимом налогообложения на предмет индивидуальной предпринимательской деятельности или физического лица, который сдаёт имущество.

Статья 217 Налогового кодекса Российской Федерации "Общие положения о налоге на доходы физических лиц" и статья 346.21 Налогового кодекса Российской Федерации "Налог на прибыль организаций", а также статьи 346.12-346.14 Налогового кодекса Российской Федерации касательно учета расходов на приобретение объекта недвижимости.

Налог на доходы физических лиц должен быть уплачен по ставке 13% от полученной суммы дохода. Учитывать затраты на приобретение недвижимости можно, если они были документально подтверждены и рассчитываются с учетом норм Налогового кодекса Российской Федерации.

Декларацию необходимо подавать только от ИП, если объект недвижимости сдавался находясь в собственности ИП, и на основании этого документа будет рассчитан и уплачен налог.