Недвижимость или комната в общежитии? Задаток и возврат средств при недобросовестном продавце.

Если продавец скрыл от покупателя важную информацию о приобретаемом объекте недвижимости при заключении соглашения о задатке и описание объекта в соглашении не соответствует реальному объекту, то покупатель может требовать возврата задатка, ссылаясь на недобросовестность продавца. Недобросовестность проявляется в том, что продавец специально скрыл от покупателя важную информацию о санузле, который отсутствует на официальных документах, и преподнес комнату в общежитии, как квартиру. Покупатель может обратиться в суд для защиты своих прав и интересов. В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса РФ, если сторона, получившая задаток, не исполнила обязательство, предусмотренное договором, то другая сторона вправе потребовать исполнения обязательства или расторжения договора и возмещения убытков. Кроме того, согласно статье 381 Гражданского кодекса РФ, если стороны на основании соглашения об отказе от исполнения договора не договорились о размере возмещения убытков, то размер задатка подлежит возврату в двойном размере.

В данном случае необходимо собрать следующие документы и доказательства:

1. Копию подписанного соглашения о задатке.
2. Документы, которые продавец предоставил и по которым было произведено предварительное исследование недвижимости (например, выписку ЕГРН, документы на квартиру).
3. Документы, подтверждающие, что объект недвижимости не соответствует представленным документам (например, справку из Росреестра о том, что объект является комнатой, а не квартирой).
4. Если были проведены переговоры и есть свидетели, необходимо включить их показания в список доказательств.

Ссылаясь на статьи 380 и 381 Гражданского кодекса РФ, продавец может отказаться от сделки и оставить задаток, если покупатель был осведомлен о фактах, искажающих представление о приобретаемом имуществе (например, если продавец предупредил покупателя о недостатках объекта, а покупатель все равно сделал предоплату). Однако в данном случае продавец скрыл информацию о фактическом статусе объекта недвижимости и изменил объект сделки в соглашении о задатке. Покупатель имеет право требовать возврата задатка на основании статьи 452 Гражданского кодекса РФ, которая обязывает продавца возвратить задаток в случае, когда сделка не состоялась по вине другой стороны.

Таким образом, покупатель может обратиться в суд с иском о возврате задатка, а также о возмещении причиненных убытков, связанных с необходимостью возмещения расходов на оформление документов и на проведение исследования объекта недвижимости.

Статьи, которые могут быть применены для решения данного вопроса:

• Статья 468 ГК РФ "О задатке";
• Статья 457 ГК РФ "Договор купли-продажи";
• Статья 439 ГК РФ "Обязательства продавца о передаче имущества покупателю".

Если продавец не довел до покупателя существенную информацию об объекте недвижимости, то покупатель имеет право на расторжение договора и возврат задатка в соответствии со статьей 468 ГК РФ. При этом, если фактический объект недвижимости отличается от описанного в договоре (статья 457 ГК РФ), покупатель также имеет право на расторжение договора и возврат задатка в соответствии со статьей 439 ГК РФ.