Ключевые моменты аренды нежилого помещения: договор, обеспечительный платеж, перерасчет и перенос оплаты, изменения владельца и гендиректора

Согласно статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды нежилого помещения признается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом или договором. В связи с этим, возможность произвести перерасчет и вернуть предоплату зависит от условий договора аренды и наличия положений об этом в законе.

Что касается изменения владельца помещения, в соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка должна быть зарегистрирована в течение месяца со дня ее заключения, и при изменении генерального директора или собственника, возможно потребуется перерегистрация договора аренды. Точный ответ на этот вопрос зависит от условий договора аренды и законодательства, регулирующего соответствующую область.

Для решения вопроса по поводу возможности перерасчета за аренду помещения, несмотря на отсутствие его государственной регистрации, Вам следует ознакомиться с условиями договора аренды и применимым законодательством в области аренды недвижимости (например, Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом "Об аренде недвижимости" и т.д.). Однако, в целом, если договор аренды начинает действовать только после его государственной регистрации, то вероятно, что арендодатель не должен был брать обеспечительный платеж до этого момента. В данной ситуации Вам может помочь юрист, специализирующийся в области аренды недвижимости.

По вопросу о необходимости подавать изменения на перерегистрацию по изменению генерального директора и собственника, Вам следует обратиться к юристу, т.к. ответ на этот вопрос зависит от правовой формы организации, а также от конкретных условий договора и требований законодательства.

Статьи закона, которые могут быть применимы в данной ситуации:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 307, 309, 320);
2. Федеральный закон "Об аренде помещений в зданиях и сооружениях" от 21.11.2011 года № 324-ФЗ (статьи 3, 19, 22);
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (статьи 131, 132).

Относительно первого вопроса:

Согласно пункту 2 статьи 321 ГК РФ, если договор аренды нежилого помещения не зарегистрирован, то он может быть признан недействительным. Однако, пункт 3 той же статьи предусматривает, что если арендатор уже начал использовать помещение, арендодатель не может отказать ему в использовании помещения и должен обеспечить ему ее на условиях, предусмотренных договором.

Относительно возврата обеспечительного платежа:

В соответствии со статьей 319 ГК РФ, если договор аренды признан недействительным или расторгнут по основаниям, предусмотренным законом, арендатор вправе требовать возврата уплаченной арендной платы за период, в течение которого арендовал помещение. Однако, если договор аренды не был зарегистрирован, это само по себе не является действительным основанием для расторжения договора, поэтому возврат платежа не может быть гарантирован.

Относительно второго вопроса:

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 ГК РФ, договор может быть изменен путем соглашения сторон. Если были внесены изменения в лицовой состав арендодателя или арендатора, то необходимо заключить дополнительное соглашение об изменении договора. Также, в случае изменения лицевого состава арендодателя, арендатор имеет право потребовать изменения условий договора в соответствии с пунктом 3 статьи 320 ГК РФ.