Как защитить свои права при расторжении договора найма жилья: советы и рекомендации

Согласно Закону о найме жилых помещений Российской Федерации, наймодатель имеет право расторгнуть договор найма жилого помещения в соответствии со статьей 677 Гражданского кодекса РФ с уведомлением нанимателя не менее чем за два месяца до предполагаемой даты расторжения договора, если иное не установлено договором. Если уведомление было отправлено 2 марта 2021 года, то предполагаемая дата расторжения договора составляет 2 мая 2021 года.

Отсутствие оплаты за март 2021 года не оправдывает бесплатного проживания в указанный период без согласия наймодателя.

Полиция имеет право применять насильственные меры при выселении нанимателя, если у него нет законного основания находиться в жилом помещении. Однако, в данном случае, у вас есть действующий договор найма и срок его расторжения не наступил, поэтому наймодатель не имеет права осуществлять выселение силой без судебного решения, постановления судебного пристава или обращения в суд.

Вам следует обратиться к юристу для защиты своих прав и интересов. При выселении необходимо заранее уведомить полицию о своей позиции и предоставить все необходимые документы о наличии действующего договора найма.

В данной ситуации необходимо иметь следующие документы: 1. Договор найма жилого помещения, заключенный 01.10.2020 на 11 месяцев, где указаны условия оплаты аренды; 2. Аудиозапись данного телефонного разговора, где наймодатель согласился на бесплатное проживание март-апрель 2021 и согласие на выселение с 31 мая 2021; 3. СМС-уведомление от 02.03.2021 о расторжении договора найма с 03.04.2021; 4. Уведомление от 28.02.2021 от наймодателя о намерении продать дом.

Согласно законодательству Российской Федерации, наймодатель может расторгнуть договор найма жилья только по основаниям, которые предусмотрены законом, одним из которых является продажа жилого помещения, но не ранее 3 месяцев со дня уведомления нанимателя. В данном случае, наниматели получили уведомление о намерении продать дом от наймодателя 28.02.2021, что означает, что он не имеет права расторгнуть договор найма до 28.05.2021.

Согласно условиям договора найма, арендная плата должна быть оплачена авансом не позднее первого числа каждого месяца. Если точно срок не был определен до какого числа март должен быть бесплатным, то согласно закону, в случае неоплаты аренды в течение двух месяцев, наймодатель имеет право расторгнуть договор.

Наличие аудиозаписи разговора, где наймодатель согласился на бесплатное проживание март-апрель 2021 и согласие на выселение с 31 мая 2021, может являться важным доказательством в данной ситуации.

Если полиция применит насильственные меры выселения, это будет являться незаконным действием. В данной ситуации необходимо обращаться к юристу или адвокату для консультации и защиты своих прав в судебном порядке.

Для решения данного вопроса необходимо иметь следующие документы:

1. Договор найма жилого помещения от 01.10.2020 года на 11 месяцев.
2. Аудиозапись телефонного разговора, в котором наймодатель дал свое согласие на бесплатное проживание март-апрель 2021 года и на выселение с 31 мая 2021 года.
3. СМС от наймодателя от 02.03.2021 года о расторжении договора найма с 03.04.2021 года.
4. Обращение наймодателя к участковому и жалоба на неоплату и просрочку платежа на 17 дней.

В данной ситуации полиция имеет право применить насильственные меры к выселению, если согласно заключенному договору вы проживаете в жилом помещении без оплаты более 30 дней. Однако, если у вас есть достаточные доказательства о согласии наймодателя на бесплатное проживание в март-апреле 2021 года, вы можете спорить претензии наймодателя в суде.

Я рекомендую Вам обратиться за консультацией к адвокату или юристу, который специализируется в сфере недвижимости и жилищного права. Он сможет проанализировать Вашу ситуацию и помочь с выбором оптимального решения. Также, я советую уточнить у полиции, какие законодательные нормы использовались для уведомления о насильственном выселении и потребовать от них предъявления официальных документов на это.

• Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Наем жилого помещения").
• Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Права и обязанности наймодателя").
• Статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Права и обязанности нанимателя").
• Статья 627 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Срок договора найма").
• Статья 648 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Передача имущества в пользование").
• Статья 672 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Изменение условий договора найма").
• Статья 674 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Расторжение договора найма жилого помещения по требованию наймодателя").
• Статья 709 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Выселение из жилого помещения").
• Статья 312 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ("Подведомственность дел о спорах, вытекающих из гражданских правоотношений").
• Статья 317 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ("Доказательства в гражданском судопроизводстве").
• Статьи 320—322 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ("Особенности подготовки и рассмотрения дел о спорах, вытекающих из гражданских правоотношений").
• Статьи 329—330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ("Особенности исполнения судебных решений, определений суда").
• Статьи 343—345 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ("Особенности принудительного исполнения решений суда о выселении").
• Статьи 364—365 Введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Однако, чтобы дать более точный ответ и консультацию, необходимо обратиться к конкретному тексту договора, а также рассмотреть другие документы, установленные законодательством, и проанализировать обстоятельства данного дела.

Статьи закона, применимые в данной ситуации:

1. Статья 671 Гражданского кодекса Российской Федерации "Найм жилого помещения" (https://www.consultant.ru/document/consdocLAW26861/article671/#p47)

2. Статья 688 Гражданского кодекса Российской Федерации "Выселение нанимателя" (https://www.consultant.ru/document/consdocLAW26861/article688/#p216)

3. Статья 296 Жилищного кодекса Российской Федерации "Выселение граждан из жилых помещений в порядке, установленном законодательством Российской Федерации" (https://www.consultant.ru/document/consdocLAW26013/article296/)

4. Статья 291 Уголовного кодекса Российской Федерации "Уклонение от исполнения обязанностей по выплате заработной платы" (https://www.consultant.ru/document/consdocLAW10699/article291/#p42)

5. Статья 318 Уголовного кодекса Российской Федерации "Неповиновение законному требованию представителя власти" (https://www.consultant.ru/document/consdocLAW10699/article318/)

Что касается ситуации, то наймодатель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения по уважительной причине, уведомив об этом нанимателя в письменной форме не менее чем за три месяца до даты освобождения жилого помещения. В случае, если договор найма не был расторгнут в соответствии с законодательством или был расторгнут без уважительной причины, то наниматель может обратиться в суд с иском о восстановлении своих прав.

Если у нанимателя имеются основания для отказа в оплате аренды (например, наличие аудиозаписи разговора с наймодателем о бесплатном проживании в марте-апреле), то он вправе оспорить претензии наймодателя по неоплате аренды.

В случае применения насильственных методов выселения (например, применение силовых структур) единственным способом защиты прав нанимателя является обращение в суд. Однако, рекомендуется попытаться разрешить конфликт с наймодателем мирным путем, например, через посредничество специальных органов (например, жилищной инспекции).

Рекомендуется заранее подготовить все документы, связанные с договором найма (в том числе аудиозапись телефонного разговора с наймодателем о бесплатном проживании в марте-апреле), чтобы иметь возможность защитить свои права и интересы в судебном порядке в случае необходимости.