Как сохранить право пользования квартирой при продаже: правовые аспекты

Согласно статье 266 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), дети в возрасте до 14 лет вправе пользоваться жилым помещением, принадлежащим их родителям или иным лицам, с которыми они проживают, независимо от того, зарегистрированы ли дети в указанном помещении. После достижения детьми возраста 14 лет и до достижения ими совершеннолетия право пользования жилым помещением имеют также родители или лица, воспитывающие детей.

В данном случае, ваш внук, родившийся в 2005 году, на момент приватизации квартиры еще не достиг возраста 14 лет, а после этого возраста и до настоящего времени не утратил свое право пользования жилым помещением, принадлежащим вам. Следовательно, банк, который предоставляет ипотеку для покупателя вашей квартиры, имеет право ссылаться на статью 7 Закона о приватизации и отказать в совершении сделки, поскольку ваш внук сохраняет право пользования жилым помещением до достижения им совершеннолетия.

Для решения данной ситуации возможны два выхода - либо дождаться, пока ваш внук достигнет совершеннолетия и потеряет свое право на проживание в вашей квартире, либо искать другого покупателя, у которого не будет возникать проблем с получением ипотеки на покупку вашей квартиры.

Для решения данного вопроса Вам понадобится предоставить следующие документы:

1. Свидетельство о праве собственности на квартиру, которую Вы собираетесь продать.
2. Документы, подтверждающие регистрацию Вашего невестки и внука в квартире в 2012 году.
3. Оригинальный отказ от приватизации квартиры Вашего сына.

Относительно Вашего вопроса, нужно учитывать следующее:

1. В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут самостоятельно осуществлять сделки только с согласия своих законных представителей.
2. Однако, в соответствии со статьей 58 Жилищного кодекса Российской Федерации, дети являются членами семьи собственника жилого помещения и имеют право проживать в этом помещении без определения их доли в праве собственности на это помещение.
3. Кроме того, согласно статье 7 Федерального закона от 24 июля 1991 года № 154-ФЗ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", доля граждан, не приватизировавших свои жилые помещения, не может быть приватизирована без согласия таких граждан.
4. Право пользования жилым помещением не является правом собственности, и может быть утрачено только в случаях, установленных законодательством.

Таким образом, необходимо уточнить наличие согласия Вашего сына на продажу квартиры. Если сегодня он достиг 18-летнего возраста, то ему не нужно давать согласие на продажу квартиры. Однако, если он до сих пор не приватизировал свою долю в квартире и уже достиг 18 лет, то он должен выразить свое согласие на продажу квартиры. Кроме того, Ваш внук должен достигнуть 18 лет, прежде чем утратить свое право пользования квартирой.

Статья 7 Закона РФ от 24 июля 1998 года № 102-ФЗ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.