Как снизить налог на продажу квартиры с помощью произведенных расходов на покупку и ипотечного кредита

Согласно статье 220 Налогового кодекса Российской Федерации доходом от продажи имущества признается разница между полученной при его отчуждении суммой и совокупностью расходов, которые подлежат учету в целях налогообложения данным доходом. К расходам, которые могут быть учтены при определении налогооблагаемой базы, относится, в том числе, сумма процентов по кредитам, которые были получены на приобретение данного имущества.

Таким образом, в вашем случае расчет произведен правильно. Вы можете уменьшить доход от продажи квартиры на сумму переплаченных процентов по ипотечному кредиту. Это означает, что платить налог с продажи квартиры в данном случае не требуется.

Пример, приведенный в консультанте плюс, также применим к вашей ситуации, если вы учли все расходы, которые подлежат учету при определении налогооблагаемой базы.

Для решения вопроса о необходимости уплаты налога с продажи квартиры следует обратить внимание на положения ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), а также на дату приобретения и продажи квартиры, сумму приобретения и продажи, а также сумму переплаты по ипотечному кредиту.

Если квартира была приобретена и продана после введения налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости в 2019 году, то согласно ст. 220 НК РФ, физические лица, продавшие квартиру или иное жилье, освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц при условии, что между датой приобретения и продажи не прошло более трех лет и данные объекты в течение этого периода не использовались в качестве жилья (жилищные объекты, которые являлись местом жительства продавца, не облагаются налогом).

Однако, если квартира была приобретена до введения налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости, то следует учитывать положения ст. 217 НК РФ, которые предусматривают налогообложение дохода от продажи квартиры в размере разницы между суммой продажи и суммой расходов на ее приобретение и улучшение, а также возможность исключения из налогооблагаемой базы расходов на приобретение, улучшение и продажу недвижимого имущества, установленную ст. 220 НК РФ.

С учетом переплаты процентов по ипотечному кредиту возможно использование ст. 220 НК РФ для исключения данной суммы из налогооблагаемой базы, т.е. налоговая база будет равна разнице между суммой продажи и суммой приобретения квартиры, то есть в данном случае: 3 460 000 - 3 200 000 = 260 000 рублей. Следовательно, НДФЛ с продажи квартиры не следует уплачивать.

То, что было указано в примере с консультанта плюс, применимо к вашей ситуации с учетом вышеприведенных рассуждений.

Статьи закона, применимые к данному случаю:

1. Статья 217 Налогового кодекса РФ, которая устанавливает правила налогообложения дохода физического лица в результате продажи имущества.
2. Постановление Правительства РФ от 28 июля 2014 года № 608 "Об утверждении Правил расчета налогов на доходы физических лиц".