Как продать квартиру или свою долю: советы для заемщиков и детали дележки при разводе

Согласно Закону РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае наличия ипотечного договора, в котором Вы выступаете в качестве основного заемщика, Вы имеете право на распоряжение квартирой, которая является объектом залога. Перед продажей квартиры или ее доли необходимо выплатить задолженность по ипотеке полностью или частично. В случае, если задолженность по кредиту будет полностью погашена, квартира перейдет в собственность Вам и мужу, и Вы сможете ее продать. Если же Вы желаете продать только свою долю, то необходимо заключить договор купли-продажи с долей в праве собственности на квартиру и зарегистрировать такой договор в органе Росреестра по месту расположения квартиры. Продажа квартиры возможна только с согласия всех собственников, поэтому рекомендуется обратиться к мужу с просьбой о согласии на продажу или урегулировать вопрос с выплатой задолженности по ипотеке. Если муж не согласен на продажу квартиры или урегулирование долга, возможно потребуется обратиться в суд для разрешения спора.

Для продажи своей доли или всей квартиры необходимо выполнить следующие шаги:

1. Получить разрешение созаемщика на продажу квартиры или доли.

2. Определить, какую долю в квартире вы хотите продать. Если вы хотите продать всю квартиру, необходимо убедиться, что у вас есть право распоряжаться всей квартирой.

3. Оценить стоимость квартиры. Для этого можно воспользоваться услугами независимого оценщика.

4. Найти покупателя и заключить договор купли-продажи квартиры или доли.

5. Зарегистрировать договор купли-продажи в уполномоченном органе государственной регистрации недвижимости.

6. Выполнить все необходимые действия по передаче прав на квартиру или долю покупателю.

Значительно важнее первым шагом решить вопрос с обязательствами по ипотеке, которые возможно не только в рамках разводных процедур. Договор о кредите может предоставляться банком только на основании совместного заявления заемщиков. В том числе определяются и ответственности за обслуживание кредита, а также за кредитный долг перед банком. Ответственность при подписании заемом в рамках супружеских отношений возможно проявляется в отношении обоих супругов, вне зависимости от главного заемщика.

Если покупатель будет брать кредит на эту сумму и переводить продавцу на банковский клиентский счет – есть вероятность, что обязательства по ипотеке перед оригинальным банком сохранятся, и у заемщика сохранится статус заемщика существующего кредита.

Потому необходимо решение проблемы обязательств в рамках раздела имущества. Если супруги согласны будут на ее продажу и заранее вернут деньги банку, тогда ситуация может быть прояснена. Если же один из супругов практически готов продать квартиру теперь, то возможно лучше потратить время на обнуление обязательств, как описано выше.

По всем вопросам следует обратиться к опытному адвокату, чтобы он мог дать подробные консультации и помощь в решении данной ситуации на основе законодательства Российской Федерации и действующей практики.

Статьи, применимые к данному случаю, могут зависеть от конкретных обстоятельств и условий заключенного ранее договора купли-продажи квартиры в ипотеку. Однако, как правило, в ситуации, описанной Вами, применимы следующие статьи закона Российской Федерации:

• Гражданский кодекс РФ, статьи 256 - 270, которые регулируют права и обязанности собственников и долевиков в общей собственности, а также порядок выкупа долей;

• Жилищный кодекс РФ, статьи 244 - 254, которые устанавливают правила пользования жилыми помещениями, их передачи и регистрации сделок;

• Закон РФ "О залоге недвижимости", статьи 17 - 20, которые регулируют порядок отчуждения заложенной недвижимости.

Для продажи своей доли в квартире в ипотеку Вам необходимо связаться с бывшим супругом и договориться о расторжении совместной ипотеки и о выкупе Вашей доли в квартире. Для оформления сделки Вам следует обратиться в нотариальную контору и заключить договор купли-продажи с учетом доли каждого собственника в квартире. После этого необходимо зарегистрировать новых собственников в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Для решения данного вопроса Вам понадобится собрать следующие документы:

1. Договор о приобретении квартиры в ипотеку;
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру,
3. Решение суда о разводе или расторжении брака;
4. Договор о переуступке права требования (если есть такой документ).

Для продажи своей доли в квартире Вам необходимо обратиться в нотариальную контору для составления договора купли-продажи. Если же Вы желаете продать всю квартиру, то необходимо согласие Вашего бывшего супруга на продажу и составление договора купли-продажи всех собственников. Стоит отметить, что в случае если Ваш бывший супруг будет отказываться от продажи квартиры, можно обратиться в суд с иском о разделе имущества, в том числе квартиры, приобретенной в браке.

Статьи, применимые для решения этого вопроса: - Статья 256 Гражданского кодекса РФ "Сделки с недвижимым имуществом"; - Статьи 34-36, 38-40 Федерального закона "О ипотеке"; - Статья 38 Семейного кодекса РФ "Договор о разделе имущества бывших супругов"; - Статьи 391-394 Гражданского процессуального кодекса РФ "Арбитражный процесс"; - Статьи 131, 132, 135 Закона РФ "О защите прав потребителей".