Как купить квартиру по переуступке прав на долевое строительство: регистрация договора, оплата и подводные камни.

Для проведения переуступки прав на долевое строительство необходимо составить договор переуступки, который затем будет зарегистрирован в Росреестре. Проверка договоров переуступки проводится в Росреестре на предмет соответствия действующим нормам законодательства. Однако, Росреестр не проверяет договоры на возможные двойные или тройные продажи. Для обеспечения безопасности сделки рекомендуется проводить оплату только после успешной регистрации договора в Росреестре. Это можно сделать с помощью банковского перевода. Также, при заключении договора стороны могут установить условия, предусматривающие ответственность продавца в случае двойной или тройной продажи квартиры. При переходе прав на недостроенное жилье имейте в виду, что застройщик может изменять условия строительства, или запланированный срок сдачи квартиры может быть перенесен.

Для решения данного вопроса потребуются следующие документы:

1. Договор переуступки прав на долевое строительство, подписанный продавцом и покупателем.

2. Документ, подтверждающий право продавца на переуступку прав (например, договор купли-продажи или договор дарения).

3. Уведомление застройщика о переуступке прав на долевое строительство и его согласие на такую переуступку.

4. Результаты экспертизы объекта, проведенной независимыми экспертами, если такая экспертиза была проведена.

5. Документы о правомерности осуществления строительной деятельности застройщиком.

Российский Федеральный закон "О долевом строительстве" требует, чтобы договор переуступки прав на долевое строительство был зарегистрирован в Росреестре, что будет подтверждено выдачей свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Регистрация также позволяет установить залог на объект, что однако не свидетельствует о том, что квартиры и реально существуют.

Росреестр не проводит проверку договоров переуступки прав на долевое строительство на соответствие законодательству, но проверяет правомерность заявленных в договоре сведений, а также факт его регистрации.

Для уменьшения риска получения недобросовестного продавца и мошенничества, рекомендуется следующее:

1. Обязательна личная встреча продавца и покупателя, проверка документов и подписи на них и проверку личности продавца.

2. Проверьте правомерность строительства объекта и правомерность сделки, проведя юридическую экспертизу.

3. Попросите продавца показать оригиналы документов на квартиру и свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимость.

4. Проверьте информацию о продавце в реестре недобросовестных застройщиков на сайте Росреестра.

5. Получайте денежные средства на свой счет, используя банковский перевод, который обеспечит сохранность денежных средств.

6. После переуступки прав на долевое строительство, рекомендуется подписать новый договор с застройщиком, в котором указаны имена всех участников сделки, тогда вы будете получать официальную информацию о строительстве и не попадете в ситуацию с двойными-тройными продажами по переуступке.

Статьи, применимые к данной сделке:

• Статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Переуступка требования по договору")

• Статья 161 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

• Статья 548 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Права нового кредитора по переуступке")

• Статья 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

В данном случае, когда квартира еще не существует, передача прав на нее осуществляется через переуступку доли в ее строительстве. При этом следует учесть, что сделки с недвижимостью, также как и сделки с залогом, подлежат государственной регистрации. Росреестр проверяет договоры переуступки на соответствие требованиям закона и наличие обременений/ограничений прав на объект недвижимости. Однако, регистрация договора не гарантирует отсутствие возможных проблем с правом собственности на объект недвижимости. Поэтому необходимо внимательно изучать документы и заключать сделку только с доверенными лицами.

В данной ситуации можно использовать банковский перевод после успешной регистрации договора в Федеральной регистрационной службе (ФРС), однако стоит убедиться, что продавец имеет все необходимые документы и права на переуступку доли в строительстве объекта недвижимости.