Как безопасно купить квартиру: схемы продавцов и защита покупателя

Здравствуйте! Рекомендуется не совершать оплату продавцу до того, как будут оформлены все необходимые документы и квартира будет зарегистрирована на Вас в регистрационной палате. Если это не представляется возможным и продавец настаивает на получении предоплаты, следует требовать от него заключить договор купли-продажи с указанием размера предоплаты и условий возможного ее возврата. Однако, необходимо учитывать, что договор купли-продажи эффективен только в том случае, если продавец имеет право на продажу квартиры, т.е. квартира не является объектом спора или не оспаривается третьими лицами, зарегистрированными в квартире. Расписка о получении предоплаты недостаточна для защиты Ваших интересов, так как носит неофициальный характер и не дает возможности доказать при наличии спора, что было действительно договорено между сторонами. Для обеспечения возможности доказательства факта получения предоплаты и условий ее возврата, рекомендуется составить и подписать две идентичные экземпляра договора купли-продажи, в которых указать все условия платежа. Оба экземпляра должны быть подписаны продавцом и покупателем и скреплены их печатями, если такие имеются. Нотариальное заверение такого договора усилит его доказательную силу, но необходимость в таком заверении определяется исходя из обстоятельств конкретной ситуации.

Для решения данного вопроса следует составить договор купли-продажи квартиры, в котором должны быть четко определены сумма предоплаты и сроки ее уплаты, а также условия, при которых продавец обязуется вернуть предоплату в случае невыполнения своих обязательств перед покупателем. Кроме того, следует проверить право собственности продавца на квартиру, а также наличие на нее обременений.

Для защиты своих интересов покупателю рекомендуется получить от продавца письменное подтверждение о получении предоплаты и условиях ее возврата в случае неисполнения продавцом своих обязательств. Также возможно заключение дополнительного договора на установление залога на квартиру в целях обеспечения возврата предоплаты. Расписка в такой ситуации может служить дополнительным подтверждением факта получения предоплаты, но не гарантирует защиту прав покупателя в случае мошенничества продавца. В целях увеличения гарантий покупателя, следует обратиться к нотариусу для удостоверения составленного договора и получения правового консультации.

Статья 454 ГК РФ "Предварительный договор"; Статья 457 ГК РФ "Порядок исполнения предварительного договора"; Статья 554 ГК РФ "Зачет денег"; Статья 558 ГК РФ "Исполнение обязательств субарендатором или залогодержателем"; Статья 1095 ГК РФ "Срок давности требований"; Статья 1282 ГК РФ "Недействительность сделок, совершенных с нарушением закона".