Аренда муниципального нежилого помещения: договоры, продление и возможный отказ

Добрый день!

По порядку. В соответствии с Законом о государственной собственности, муниципальное имущество может предоставляться в аренду на основании договора аренды, который заключается в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, договор аренды может быть заключен только на срок, определенный сторонами, и продлеваться договор аренды может в случаях, предусмотренных договором или законом.

С учетом указанных нормативных актов, предоставление нового договора аренды вместо продления старого договора может быть незаконно, если это не предусмотрено договором или законом.

Согласно 135-ФЗ "Об особенностях отчуждения отдельных видов государственного и муниципального имущества", договор аренды помещения муниципального имущества может быть прекращен досрочно в случае, если арендатор нарушает условия договора, в том числе не уплачивает арендную плату в установленный срок, и если заключается новый договор аренды, это не является продлением старого договора.

При этом, согласно Закону "О защите прав потребителей" и соответствующей правовой практике, действия продавца (в данном случае - арендодателя) не могут противоречить закону, в том числе если они не соответствуют условиям договора.

Поэтому, если в действиях арендодателя выявлены нарушения законодательства или условий договора, то обращение в суд может быть оправдано. Однако, необходимо обратить внимание на то, что решение суда может зависеть от конкретных обстоятельств дела и доказательств, представленных сторонами.

Добрый день,

Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор имеет право на продление аренды имущества, если это не противоречит интересам арендодателя. Таким образом, если на момент подачи заявления на продление аренды, вы соответствовали требованиям арендодателя и не нарушали условия договора, то арендодатель обязан был продлить договор на установленных законом условиях.

Ситуация с заключением нового договора вместо продления предыдущего договора является неоднозначной и может быть разрешена только после более тщательного изучения всех обстоятельств дела. Данный вопрос должен быть рассмотрен с учетом ваших конкретных обстоятельств, содержания заключенных договоров и требований арендодателя.

Статья 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" содержит перечень случаев, когда инвентаризационно-оценочные работы необходимы при продлении аренды. Анализируя содержание вашего вопроса, можно сделать вывод, что ваши действия по продлению договора аренды не попадают под требования данной статьи.

Статья 19 Федерального закона № 98-ФЗ "О коммерческой концессии" устанавливает порядок расторжения договора коммерческой концессии в соответствии с условиями договора и законодательством Российской Федерации. Дестилируя содержание вашего вопроса, можно сделать вывод, что данная статья не относится к вашему случаю, так как речь идет об аренде, а не коммерческой концессии.

Возможность решения данной ситуации в суде зависит от многих факторов, в том числе и доказательной базы вашего дела. Если вы считаете, что ваши права были нарушены, вы можете обратиться в суд с соответствующей жалобой и доказать свою позицию на основании требуемых законодательством доказательств.

Для решения данного вопроса Вам понадобятся следующие документы:

1) Копии первого и второго договоров аренды помещения.

2) Копия заявления на продление аренды.

3) Копия приказа о выдаче Вам второго договора аренды и документы, подтверждающие его наличие.

4) Извещение о проведении аукциона на аренду помещения и протокол о его результатах (если таковые имеются).

5) Копии законодательных актов, на которые Вы ссылаетесь в своих вопросах.

Относительно первого вопроса, необходимо оценить соответствие действий арендодателя законодательству и условиям первого и второго договоров. Второй договор может быть выдан как продление, так и как новый договор, если условия первоначального договора были изменены. Конкретный ответ на данный вопрос может быть дан только после изучения договоров аренды.

Относительно второго вопроса, для того чтобы определить, попадаете ли Вы под действие указанных статей законодательства, необходимо изучить подробности Вашей ситуации и условия договоров. Исходя из общеизвестных трактовок указанных статей, если Ваш второй договор не был заключен на аукционных условиях, то он не может быть продлен без проведения нового аукциона.

Относительно третьего вопроса, ответ на него также может быть дан только после изучения документов и обстоятельств Вашей ситуации. Вместе с тем, для рассмотрения данного вопроса в суде Вам необходимо будет подготовить соответствующие доказательства и аргументы в Вашу защиту.

Для решения данного вопроса необходимо предоставить следующие документы:

1. Копию первого договора аренды на 11 месяцев, заключенного 30.01.2019г, подписанный сторонами и содержащий прописанное в нем основание выдачи помещения в аренду, а именно протокол об итогах аукциона от... №...;

2. Копию второго договора аренды на 11 месяцев, заключенного 30.12.2019г, подписанный сторонами и содержащий прописанное в нем основание выдачи помещения в аренду, а именно приказ (№118 от 30.12.2019);

3. Заявление на продление договора аренды, подписанное Вами.

Ответ на вопрос о законности выдачи Вам нового договора аренды вместо продления первого договора зависит от того, было ли в первом договоре прописано право на его продление. Если право на продление было прописано в первом договоре, то выдача нового договора является незаконной. Если же в первом договоре не было такого права прописано, то выдача нового договора была законной.

Согласно статье 17.1 135-ФЗ и статье 19 №98-ФЗ, муниципальные органы имеют право выставить объект недвижимости на аукцион, если срок договора аренды истек и не был продлен. Если же право на продление договора аренды было прописано в первом договоре и оно не было выполнено по вине арендатора, то муниципальные органы не имеют права выставлять объект недвижимости на аукцион в течение возможного срока продления.

Возможность получения положительного решения суда зависит от конкретных обстоятельств дела, включая наличие права на продление договора аренды, порядок выдачи нового договора, причины отказа в продлении, соответствие действий муниципальных органов законодательству и т.д.

Для решения Вашего вопроса в судебном порядке необходимо будет предоставить следующие документы и доказательства:

1. Копию первого договора аренды, заключенного 30.01.2019, на основании которого Вы получили право пользования помещением.

2. Копию второго договора аренды, заключенного 30.12.2019, и на основании которого Вам было отказано в продлении договора.

3. Копию приказа о выдаче Вам второго договора, если он существует.

4. Документы, подтверждающие Ваше заявление о продлении договора, а также ответы от арендодателя на это заявление.

5. Доказательства того, что единственный участник аукциона были Вы и что Вы взяли помещение по начальной цене лота, указанной в извещении о проведении аукциона.

6. Документы, которые свидетельствуют о Ваших инвестициях в помещение и развитии бизнеса в нем.

7. Нормативные акты, в соответствии с которыми возможно продление договора аренды и примеры практики их применения.

Насколько законно, что Вам был выдан новый договор вместо продления старого, зависит от конкретных обстоятельств дела, так как требования к заключению, продлению и расторжению договоров аренды могут различаться в зависимости от того, какой вид аренды был выбран.

Отказ от продления договора аренды может быть основан на различных основаниях, в том числе нарушении условий договора, неуплате арендной платы или установленном законодательством порядке проведения аукциона.

В соответствии с Федеральным законом "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" отказ от продления договора аренды может быть основан на нарушении арендатором установленных законодательством правил торговой деятельности или применения недобросовестных методов конкуренции.

Шансы в суде у Вас могут быть, если удастся доказать, что отказ от продления договора аренды был необоснованным и нарушил Ваши права. Необходимо обратиться за помощью к квалифицированным юристам, специализирующимся на арендном праве, чтобы собрать необходимые доказательства и защитить свои интересы в суде.

Для решения указанного вопроса понадобятся следующие документы: 1. Копии первого договора аренды от 30.01.2019г на 11 месяцев по 29.12.2019 и второго договора от 30.12.2019 по 30.11.2020 на 11 месяцев, заключенного на основании приказа №118 от 30.12.2019; 2. Копия заявления на продление аренды, поданного разумный срок назад; 3. Копия ответа от арендодателя об отказе в продлении аренды на основании 135-ФЗ и направлении помещения на аукцион.

Относительно вопроса, насколько законно было сделано не продление договора, а новый договор, необходимо проверить соблюдение процедуры заключения нового договора аренды, в том числе наличие протокола об аукционе и приказа о выдаче договора на основании этого протокола.

По вопросу, попадаете ли вы под действие 135-ФЗ статья 17.1 - п.1 п.п.15 - п.9 - п.10 и под №98-ФЗ статья 19 п. 5, необходима дополнительная информация и анализ обстоятельств дела.

Шансы на успешное разрешение вопроса в суде также зависят от доказательств, которые вы сможете предоставить в свою защиту. Если возможно, необходимо обратиться к специалисту для консультации и помощи в подготовке документов и аргументации в суде.

Статьи, применимые для решения вопроса:

• Статья 554 ГК РФ "Аренда".
• Статья 661 ГК РФ "Срок действия договора аренды".
• Статья 662 ГК РФ "Продление договора аренды".
• Статья 665 ГК РФ "Изменение условий договора аренды".
• Федеральный закон от 04.05.2011 N 98-ФЗ "О коммерческой концессии" - статья 19, пункт 5.
• Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "Об аренде государственного и муниципального имущества" - статья 17.1, пункты 1, 15, 9, 10.

Ответ на первый вопрос зависит от конкретных условий заключения второго договора. Если в нем были существенные изменения по сравнению с первым договором, то заключение нового договора было законным. В ином случае, возможно, что это было нарушением закона.

Ответ на второй вопрос зависит от того, является ли арендованное помещение государственным или муниципальным имуществом. Если да, то закон применим, арендатор попадает под действие указанных статей 135-ФЗ и 98-ФЗ.

По третьему вопросу можно сказать, что шансы в суде всегда зависят от многих факторов, таких как доказательства нарушения прав, компетентность и опытность адвокатов, оценка доказательств судом и т.д. Поэтому, чтобы оценить шансы в вашем конкретном случае, необходимо более подробно изучить все обстоятельства и документы дела.

Статьи, применимые к данному случаю: - Гражданский кодекс РФ, статьи 610-616, регулирующие аренду имущества; - Федеральный закон от 25.10.2001 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - статья 17.1 п.1 п.п.15, п.9-10; - Федеральный закон от 21.07.1997 г. №98-ФЗ "Об аренде земельных участков и объектов недвижимости" - статья 19 п. 5.

Ответ на первый вопрос: с точки зрения закона, если действующий договор аренды истек, а новый договор не был заключен автоматически, то арендатор должен подать заявление на заключение нового договора аренды. Поэтому законность заключения нового договора зависит от условий его заключения и соответствия требованиям закона.

Ответ на второй вопрос: статьи 135-ФЗ и 98-ФЗ регулируют вопросы, связанные с оценкой имущества и арендой земельных участков и объектов недвижимости соответственно. В данном случае их применимость зависит от конкретных обстоятельств дела.

Ответ на третий вопрос: возможности защитить свои права в суде зависят от конкретных обстоятельств дела и доказательств, представленных в качестве доказательной базы. Поэтому на данном этапе я не могу дать окончательного ответа на этот вопрос.

Статьи закона, которые могут быть применимы для решения указанных вопросов:

1. Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации "Договор аренды"
2. Статья 674 Гражданского кодекса Российской Федерации "О продлении договора аренды"
3. Федеральный закон "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" № 381-ФЗ от 28 декабря 2009 года,
4. Федеральный закон "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" № 44-ФЗ от 5 апреля 2013 года.
5. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №218-ФЗ от 13 июля 1997 года.

Относительно Вашего случая, для полного разрешения вопросов и определения правомерности действий сторон и возможной защиты Ваших прав, необходимо проанализировать исходные данные и дополнительно ознакомиться с договорами и другими документами, связанными с арендой помещения. Поэтому, наилучшим решением будет обращение в юридическую консультацию, чтобы получить квалифицированные рекомендации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статьи законодательства РФ, применимые к данному вопросу:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), статьи 612-616, 618-620, 625;
• Федеральный закон от 23.09.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статья 17.1 - пункты 1, 15, 9, 10;
• Федеральный закон от 21.07.1997 N 98-ФЗ "Об аренде земельных участков и объектов недвижимости", статья 19 - пункт 5.

Ответ на вопросы:

1. Если первоначальный договор не предусматривал условий его продления, то заключение нового договора является законным. Однако, если в первоначальном договоре имелся пункт о возможности его продления, то заключение нового договора без согласия сторон на продление может быть признано недействительным.

2. В соответствии с пунктом 1, пунктом 15, пунктом 9, пунктом 10 ст. 17.1 Федерального закона от 23.09.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" уполномочены органы оценки или уполномоченные ими лица на производство оценки помещений, в том числе на оценку арендной платы. Согласно ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 98-ФЗ "Об аренде земельных участков и объектов недвижимости" арендная плата должна определяться договором аренды объекта.

3. Если в первоначальном договоре были прописаны условия продления, то при заключении нового договора без согласия на продление между сторонами имеется нарушение прав арендатора. В данном случае стоит обратиться в суд с заявлением о признании недействительным нового договора аренды, либо с иском о взыскании арендной платы и возмещении убытков.

Важно учитывать, что для решения конкретных вопросов следует рассмотреть документы и обстоятельства дела в полном объеме. Данный ответ не является консультацией юриста и не может служить основанием для принятия решений.