Аренда квартиры: налоговые проблемы при продаже в будущем и возможность заключения договора управления с самозанятым супругом

Согласно законодательству Российской Федерации, индивидуальный предприниматель, сдающий в аренду жилые помещения, обязан вести учет доходов и расходов в соответствии с законодательством о налогах и сборах, а при реализации недвижимого имущества индивидуальный предприниматель обязан уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%.

Относительно продажи квартиры, которая используется в предпринимательской деятельности, сделка налоговым органом может рассматриваться как коммерческая. В данном случае налог на доходы физических лиц при продаже квартиры составляет 13%, независимо от срока ее владения.

Относительно второго вопроса, если супруга заключит договор аренды на ваши жилые помещения и будет получать доход от сдачи в аренду, то она может уплатить налог с дохода как самозанятый. Однако, в этом случае доход от сдачи в аренду будет рассматриваться как ее доход, а не как ваш доход. Вы сможете заключить договор на управление жилым помещением, но договор аренды должен быть заключен между арендатором и супругой, а не с вами.

Для ответа на данный вопрос потребуются следующие документы и информация: 1) Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом в 2008 году и на текущий момент находящейся в собственности этого же лица; 2) Свидетельство о государственной регистрации индивидуального предпринимателя на УСН с указанием объекта налогообложения; 3) Текст договора аренды квартиры с физическим лицом от лица индивидуального предпринимателя, заключаемый в 2019 году; 4) Сведения о возможных имущественных налоговых вычетах, которые могут применяться при продаже квартиры.

Отвечая на первый вопрос, утверждение, которое вы привели из интернета, имеет некоторую долю правды. Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ, доход от реализации квартиры, которая на момент продажи не является объектом налогообложения налогом на прибыль организаций (физические лица, налоговая база которых формируется в соответствии с УСН или ЕНВД), облагается налогом в размере 13% от суммы дохода в порядке, установленном для данной категории налогоплательщика. Таким образом, при продаже квартиры, которая использовалась для предпринимательской деятельности, придется заплатить налог на доход от ее реализации, при этом никакие имущественные налоговые вычеты для данной категории налогоплательщиков не применяются.

Отвечая на второй вопрос, если в договоре управления будет прописано, что доход от аренды квартиры, полученный супругой, будет зачисляться на ее личный счет и будет облагаться налогом как доход от предпринимательской деятельности самозанятого, то это будет считаться ее доходом. При этом зачисление дохода на личный счет супруги не затрагивает права собственника, так как доход от аренды квартиры остается доходом индивидуального предпринимателя, который является собственником квартиры.

Первый вопрос:

Статья 220 Налогового кодекса РФ - Налог на доходы физических лиц;

Статья 267 НК РФ - Облагаемые объекты налогообложения при продаже имущества;

Статья 217 НК РФ - Понятие дохода физического лица;

Статья 346.17 НК РФ - Особенности налогообложения доходов индивидуальных предпринимателей, полученных от предоставления в аренду жилого помещения.

Второй вопрос:

Статья 52.1 Налогового кодекса РФ - Право собственника на получение доходов от имущества;

Статья 346.26 НК РФ - Особенности налогообложения доходов от договоров управления.