Вопросы законности арендодателя: расторжение договора, уведомления и пролонгация

Действия арендодателя, сообщившего об аннулировании договора аренды жилого помещения без предоставления обоснованных причин до истечения его срока, являются незаконными и противоречат требованиям законодательства Российской Федерации. При отсутствии порядка расторжения договора аренды жилого помещения стороны должны опираться на положения ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с ними договор аренды можно расторгнуть в одностороннем порядке только по основаниям, предусмотренным законодательством или договором.

С учетом того, что между сторонами ранее заключались договоры аренды жилого помещения, срок которых не превышал 11 месяцев, но при этом стороны продолжали проживать и платить арендную плату, возможно считать, что последний договор аренды жилого помещения пролонгировался на тех же условиях и на тот же срок, который был установлен в исходном договоре.

В случае, если арендодатель не собирается продлевать или заключать новый договор, он должен предупредить арендатора об этом не менее чем за 30 дней до истечения срока действия договора аренды, если иное не предусмотрено договором. В этом случае арендодатель должен также возвратить арендную плату, пропорционально периоду времени до истечения договора аренды.

Для решения данного вопроса потребуются следующие документы:

1. Договор аренды жилого помещения, заключенный между сторонами с указанием срока его действия и условий.

2. Доказательства оплаты арендной платы за весь период, указанный в договоре аренды.

3. Доказательства предоставления арендодателем жилого помещения в пользование арендаторам.

В соответствии с законодательством Российской Федерации, действия арендодателя в данной ситуации могут быть признаны незаконными, если арендаторы не получили письменного уведомления о прекращении договора аренды за 30 дней до предполагаемой даты прекращения договора. Кроме того, если истек срок действия договора аренды, но арендаторы продолжили проживание и выплату арендной платы, то договор может считаться продленным на тех же условиях на неопределенный срок, если иное не было оговорено в договоре аренды.

В данной ситуации, если арендаторы не получали письменного уведомления о прекращении договора аренды за 30 дней до предполагаемой даты прекращения договора, то действия арендодателя могут быть признаны незаконными. Кроме того, следует учитывать, что наличие предыдущих договоров аренды между сторонами может повлиять на решение данного вопроса и на их действительность.

В целом, для урегулирования данной ситуации необходимо обратиться за юридической консультацией к специалисту в области арендного законодательства, которые помогут проанализировать документы и определить дальнейшие действия сторон.

Статьи, применимые для решения вопроса:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 610-622)
• Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 677-692)
• Федеральный закон от 21 ноября 2011 года № 324-ФЗ "Об основах договорной работы в Российской Федерации"

Относительно действий арендодателя и пролонгации договора аренды, необходимо провести анализ конкретных условий договора и действий сторон за предшествующий период. Также учитывается нормативная база, регулирующая отношения между арендатором и арендодателем, а именно ГК РФ и ЖК РФ.

Статья 617 ЖК РФ устанавливает, что договор аренды жилого помещения не может быть расторгнут до истечения срока его действия без согласия арендатора, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Статья 620 ГК РФ устанавливает, что в случае отсутствия условия о сроке расторжения договора аренды, арендодатель или арендатор имеют право на его расторжение в любое время с уведомлением другой стороны не менее чем за три месяца.

Таким образом, действия арендодателя, сообщившего устно о необходимости покинуть помещение за один день до окончания срока договора и направившего письменное уведомление с указанием иного срока, могут быть незаконными. Кроме того, возможна пролонгация договора аренды на тех же условиях, если это допускалось предыдущей практикой сторон. В случае, если арендодатель не собирается продлевать договор аренды жилого помещения на тех же условиях, он обязан уведомить об этом арендатора не менее чем за три месяца до истечения срока действия договора (статья 620 ГК РФ).