Вопросы регистрации недвижимости на земельном участке с постройками в залоге: права должника и статья 64 закона об ипотеке

Если вы победите на торгах и приобретете земельный участок и дом, расположенные на нем, вы сможете зарегистрировать свою недвижимость, основываясь на ДКП. Однако, если на территории земельного участка есть постройки, которые имеют отдельные кадастровые номера и не включены в ДКП, то их регистрация может быть затруднена.

Что касается прав должника на эти постройки, если они были построены до заключения договора залога (или до момента, когда постройки передавались в залог), то эти постройки могут быть рассматриваемы как имущественные права должника, и должник сможет распоряжаться ими, но только до тех пор, пока они не будут проданы на торгах. Если постройки были построены после заключения договора залога (или после того, как эти постройки передались в залог), то они уже включаются в залоговое обеспечение и становятся частью залога. При этом, вы как покупатель на торгах вправе получить право владения и пользования домом и земельным участком как объектами залога.

Статья 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указывает на то, что залог имущественных прав залогодателя на земельный участок распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. В этом случае, лучше обратиться к юристу, чтобы узнать, какие именно постройки включены в залоговое обеспечение и какие права и обязанности вы будете иметь как новый собственник.

Для решения данного вопроса понадобятся следующие документы:

1. Договор ипотеки, заключенный должником в 2014 году, устанавливающий залог на земельный участок и дом.
2. Договор о залоге двух гаражей, двух сараев и бани, заключенный должником с банком или другим залогодержателем, устанавливающий залог на эти постройки.
3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, содержащая сведения о кадастровых номерах земельного участка, дома и всех построек на этом участке.
4. Решение суда о признании должника банкротом и определении продажной цены земельного участка и дома на торгах.
5. Договор купли-продажи, заключенный на основании результата торгов, и выписка из ЕГРН о новых кадастровых номерах приобретаемых объектов недвижимости.

Если вы выиграете торги и станете собственником земельного участка и дома, то указанные гаражи, сараи и баня, которые находятся на территории участка, были бы также принадлежали вам. Права должника на эти постройки утратят свою силу при реализации залога на земельном участке и доме. Статья 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указывает, что право залога на земельный участок распространяется также на постройки, находящиеся на данном участке. Если в договоре залога на гаражи, сараи и баню указывалось иное, то для установления их правового статуса также необходимо изучить содержание данного договора.

Статьи закона, которые применимы для решения данного вопроса:

• Статья 391 ГК РФ "Права залогодержателя при банковском залоге"
• Статья 388 ГК РФ "Переход прав по обеспеченному залогом требованию"
• Статья 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
• Статья 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Однако, для полного понимания ситуации и принятия правильного решения, необходимо ознакомиться с полным пакетом документов, связанных с данной сделкой, и провести их юридическую проверку. Решение данного вопроса может быть сложным и требует профессионального подхода в каждом конкретном случае.