Вопросы по купле-продаже квартиры: залог, налоги, договор и выписка - все, что нужно знать

Question

Какие вопросы возникают при продаже квартиры и как на них ответить, учитывая нужно ли брать залог, как указывать в договоре купли-продажи, когда нужно выписаться и прописаться в другом месте, нужно ли предоставлять документы о смене регистрации/прописки в налоговую и банки, когда и как точно покупатель должен заплатить сумму и как избежать налога, как заполнить налоговую декларацию о продаже и как доказать, что квартира была куплена за 4.7 млн, кто составляет новый договор, кто оплачивает пошлины и какие-либо траты, и нужен ли нотариус, в какой период продавец обязан съехать с квартиры, в какой момент нужно оповестить управляющую компанию о продаже квартиры, нужно ли доказывать резидентство и как это сделать, чтобы не попасть на 30% налога?

Лихачёв Василий · Answer

При продаже недвижимости, выписка залога не обязательна, если это не было оговорено в договоре купли-продажи. В договоре необходимо указать сумму сделки, наличие мебели и ее стоимость. 
В данном случае прописка не связана с продажей квартиры, поэтому владелец имеет право оставаться прописанным в данной квартире. Переселение или выписка из квартиры может потребоваться в случае если продавец будет желать сменить место жительства. При этом решение о выписке из квартиры и переселении должно быть принято продавцом самостоятельно. 
Законодательство Российской Федерации не предусматривает обязательного уведомления налоговой службы о смене регистрации или прописки. 
Для безопасности продавца рекомендуется использовать банковский перевод. Стоимость мебели необходимо указать отдельно в договоре купли-продажи. Чтобы избежать уплаты налога, необходимо указать рыночную стоимость квартиры на момент ее приобретения. 
Налоговая декларация о продаже необходимо подать в течение одного месяца с момента заключения договора купли-продажи. Доказательством цены, за которую квартира была приобретена, может выступать договор купли-продажи от 2016 года.  
Новый договор купли-продажи составляет продавец и подписывают его обе стороны. Пошлины за регистрацию необходимо оплатить продавцу и покупателю поровну. 
В некоторых случаях может потребоваться участие нотариуса. За подробной информацией обратиться в регистрационную службу. 
Продавец имеет право находиться в квартире до момента заключения договора купли-продажи. 
Продавец обязан уведомить управляющую компанию о продаже недвижимости в течение 5 рабочих дней после заключения договора купли-продажи. 
Паспорт другой страны не влияет на налогообложение. Доказательством резидентства является прохождение более 183 дней в году на территории РФ.

Лихачёв Василий · Answer

Для решения вопроса продажи квартиры необходимо обратиться к различным организациям и предоставить ряд документов, а именно:

ЗАЛОГ. Вопрос залога регулируется договором купли-продажи. Если стороны решили оговорить залог в договоре, то необходимо указать сумму залога и стоимость мебели. В этом случае необходимо заключить дополнительный договор на залог имущества.
ВЫПИСКА и ПРОПИСКА. Продавец должен выписаться из квартиры до подписания договора купли-продажи. Кроме того, продавец должен прописаться в другом месте, в соответствии с законодательством РФ. В случае наличия ВНЖ в РФ, продавец должен стать бывшим жителем квартиры и выбрать в качестве места пребывания свой местный адрес. Это необходимо сделать в порядке, установленном законом РФ.
ПО ИП: Продавец, как ИП, должен уведомить соответствующие государственные органы об изменении своих регистрационных данных, включая регистрацию на новом месте пребывания. Необходимо обратиться в инспекцию ФНС для предоставления всех необходимых документов.
ОПЛАТА. Оплата должна быть произведена покупателем после подписания договора купли-продажи и соглашения сторон. Продавец может указать в договоре пропорциональную сумму за мебель. Чтобы избежать уплаты налога, необходимо указать в договоре сумму не выше, чем цена, за которую продавец купил квартиру. 
НАЛОГОВАЯ. Налоговая декларация должна быть заполнена продавцом и подана в ФНС в течение 30 дней со дня заключения договора купли-продажи. Для доказательства стоимости квартиры можно использовать старый договор купли-продажи, хотя необходимо проверить, подходит ли документ по формальным требованиям, предъявляемым к налоговым документам.
Новый договор купли-продажи должен быть составлен покупателем и продавцом за счет продавца. Покупатель вносит пошлину при регистрации сделки.
Нотариус необязателен при проведении сделки купли-продажи квартиры.
Съезд продавца с квартиры не имеет четко установленных сроков.
Уведомление управляющей компании о продаже необходимо отправить после заключения сделки.
Продавец должен убедиться, что он отвечает критериям резидентства РФ для налогообложения. Необходимо обратить внимание на специальные условия, касающиеся продажи иностранцами недвижимости в РФ, включая правила налогообложения. Важно соблюдать все требования и сроки, чтобы избежать проблем с государственными органами и покупателем.

Лихачёв Василий · Answer

Для решения данного вопроса продавцу квартиры понадобятся следующие документы:
1. Договор купли-продажи квартиры;
2. Свидетельство о собственности на квартиру;
3. Паспорт продавца;
4. Регистрационный документ на квартиру;
5. Расписка о залоге, если на нее определено принятие;
6. Документы, подтверждающие стоимость мебели и других имущественных ценностей;
7. ИНН (Идентификационный номер налогоплательщика);
8. СНИЛС (Страховой номер индивидуального лицевого счета);
9. Заполненная налоговая декларация о продаже квартиры.

Теперь отвечая на конкретные вопросы:

Что касается залога, то рекомендуется заключить письменный договор о залоге. В договоре купли-продажи необходимо указать стоимость квартиры без учета стоимости мебели и других имущественных ценностей.
Продавец должен выписаться из квартиры после продажи, а прописаться в другом месте в течение сроков, установленных законодательством РФ. Для сохранения ВНЖ необходимо соблюдать установленные сроки и процедуры в УФМС.
Продавец обязан внести соответствующие изменения в свои налоговые декларации и уведомления, в том числе относительно места жительства и нового реквизита своего ИП.
Оплата производится в соответствии с условиями, указанными в договоре купли-продажи. Для защиты своих интересов, продавцу рекомендуется использовать механизм банковского перевода, при этом в договоре купли-продажи можно указать условие о предоставлении продавцом своего счета для приема платежей.
Для избежания уплаты налога продавец должен указать в декларации сумму равную или ниже стоимости, указанной в договоре купли-продажи. В качестве доказательства стоимости квартиры при покупке можно использовать договор купли-продажи, заключенный в 2016 году.
Обычно новый договор купли-продажи составляет покупатель. Однако, если стороны пожелают, договор могут составить обе стороны.
Нотариус не является обязательным при оформлении договора купли-продажи квартиры.
Продавец обязан съехать из квартиры после ее продажи.
Продавец должен оповестить управляющую компанию о продаже квартиры немедленно после ее продажи.
Для определения налогового статуса продавца следует обратиться в налоговый орган. В зависимости от статуса продавца могут применяться разные налоговые ставки. Для подтверждения резидентства в РФ стоит предоставить налоговому органу доказательства, например, справку из УФМС.

Лихачёв Василий · Answer

Статья 549, 554, 558 Гражданского кодекса РФ
Статья 13, 14 Федерального закона от 25.06.1993 № 5242-1 "Об актах гражданского состояния"
Статья 3, 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
Статья 1, 6 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ "О рекламе"
Статья 117.1 Налогового кодекса РФ
Статья 432 Гражданского кодекса РФ
Статья 1, 20 Федерального закона от 17.11.1995 № 154-ФЗ "О нотариате"
Статья 21 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Статья 153 Жилищного кодекса РФ
Статья 208 Налогового кодекса РФ.

Лихачёв Василий · Answer

Договор купли-продажи (статьи 146-149 ГК РФ); 
Закон о гражданстве РФ (статьи 6 и 9), Федеральный закон "Об адресной регистрации" (статьи 13 и 27), Постановление Правительства РФ от 30.11.2012 № 1185 "О порядке уведомления ФМС России о фактах изменения места жительства, пребывания" (пункты 12-15); 
Налоговый кодекс РФ (статьи 54.1 и 346.21) и Федеральный закон "О налоге на доходы физических лиц" (статьи 1, 2, 3, 6, 8, 17, 21, 24); 
Гражданский кодекс РФ (статьи 306-308), статьи 453-459 и статьи 554-563 Гражданского процессуального кодекса РФ; 
Налоговый кодекс РФ (статьи 210-211); 
Договор купли-продажи (статьи 146-149 ГК РФ); 
Закон "О нотариате" (статьи 6, 9, 16-18); 
Закон о гражданстве РФ (статьи 6 и 9); 
Жилищный кодекс РФ (статья 154), Закон "Об управлении многоквартирными домами" (статьи 8 и 53).

Сергеев Олег · Answer

В случае возникновения необходимости брать залог по расписке, в договоре купли-продажи следует указать стоимость залога и мебели, а также сумму сделки.
Продавец может выписаться из квартиры после того, как заключит договор купли-продажи и получит деньги за квартиру. Прописаться в другом месте следует по месту фактического проживания. Что касается ВНЖ, его утрата может наступить в случае отсутствия регистрации по месту пребывания в РФ более 60 дней подряд.
В случае смены регистрации и прописки продавца, как ИП, следует уведомить об этом налоговую инспекцию по месту регистрации и банк, в котором открыт расчетный счет. Если продавец регистрируется на новое место проживания, его ИП не закрывается.
Оплата может осуществляться по договоренности сторон. Для безопасности продавца рекомендуется использовать банковские переводы и получать деньги только после подписания всех необходимых документов.
Для уменьшения налоговой базы необходимо указывать в договоре стоимость продажи не выше, чем стоимость покупки. Для подтверждения стоимости покупки необходимо предоставить договор купли-продажи от предыдущей сделки.
Договор купли-продажи обычно составляет покупатель и оплачивает его покупатель. Пошлины и иные расходы, связанные с регистрацией сделки, оплачиваются сторонами согласно договоренности.
Нотариус не является обязательным при заключении договора купли-продажи недвижимости, однако его использование может увеличить защиту интересов сторон.
Съезжать с квартиры продавец обязан после получения денег за квартиру и заключения договора купли-продажи.
Продавец должен оповестить управляющую компанию о продаже квартиры сразу после заключения договора купли-продажи.
Что касается резидентства продавца, в данном случае продавец считается резидентом РФ, поскольку он проживает на территории РФ более 183 дней в году. Для подтверждения резидентства рекомендуется иметь в наличие документы, подтверждающие место жительства (квитанции об оплате ЖКХ, договор аренды жилья и т.д.).

Вопросы по купле-продаже квартиры: залог, налоги, договор и выписка - все, что нужно знать

Ответы юристов (2)

Услуги юристов

Похожие вопросы

Категории права