Сохраните свое право первоочередной покупки комнаты и избегайте рисков: разница между наследственной и кадастровой стоимостью, намерения продавца и отсутствие уведомлений

1. Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, наследники имеют право продать наследственное имущество третьим лицам, если они выполняют предупредительную обязанность и уведомляют других наследников о предстоящей продаже. В данном случае, если вы хотите сохранить право первоочередной покупки, вам следует сообщить наследнице о своем намерении в письменном виде, указав свои контактные данные и намерение приобрести комнату по кадастровой стоимости. В таком случае, вам должно будет быть предоставлено право на приобретение комнаты в течение двух месяцев после получения уведомления о продаже.
2. Если продавец продает наследственное имущество менее чем через три года после даты смерти предыдущего владельца, он несет риск наличия или отсутствия обременений на имущество (статья 574 Гражданского кодекса Российской Федерации). Это означает, что Покупатель может быть не ознакомлен с существующими правами на наследственное имущество и возможными претензиями по их поводу, и в таком случае он несет риск последствий возможных обременений. В то же время, Продавец несет ответственность за наличие и существенность таких обременений при продаже наследственного имущества.

1. Для сохранения права первоочередной покупки необходимы следующие документы:

- Нотариально заверенная доверенность на лицо, которое будет действовать от имени покупателя и сможет подписать договор купли-продажи в случае, если Вы не сможете это сделать лично. В доверенности следует указать все необходимые полномочия, включая право заключения договора, оплаты за купленную комнату, оформления ее права собственности на имя покупателя и прочее. - Письмо, направленное продавцу, с уведомлением об оставлении предложения о покупке комнаты на срок до Вашего возврата и просьбой о сохранении права первоочередной покупки для Вас в рамках предложенных Вами условий. - Документ, подтверждающий установленную кадастровую стоимость комнаты (выписка из Единого государственного реестра недвижимости). - Заверенный нотариально экземпляр договора найма жилого помещения и платежные документы, подтверждающие то, что Вы являетесь членом семьи (квартиросъемщиком) и проживаете в этой жилплощади уже более 6 месяцев. 2. Риски, связанные с покупкой комнаты в собственности менее трех лет, следующие: - Возможность признания сделки недействительной при наличии обстоятельств, указанных в статье 170 Гражданского кодекса РФ, в частности, если продавец не имел право на распоряжение объектом продажи (в нашем случае комнатой) или заключил сделку с лицом, не имевшим права заключать данную сделку. - При наличии задолженности по налогам или сборам, по которым налоговыми органами уже вынесено решение об установлении должностным лицом продавца, либо если задолженность не была уплачена в соответствии с решением налогового органа, Покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и требовать возмещения убытков. - Кроме того, в случае, если продавец не оплачивал коммунальные услуги, стороны договора могут столкнуться с проблемами с оплатой задолженности по электроэнергии, газу, отоплению и водоснабжению.

1. Статья 307 ГК РФ "Договор предварительной купли-продажи".

2. Статья 492 ГК РФ "Права покупателя при купле-продаже недвижимости". Статья 494.1 ГК РФ "Понятие договора уступки права требования". Статья 495 ГК РФ "Права и обязанности уступающего". Статья 496 ГК РФ "Права и обязанности уступающего". Статья 551 ГК РФ "Договор купли-продажи недвижимости". Статья 558 ГК РФ "Ответственность продавца за недостатки недвижимости". Статья 562 ГК РФ "Продавец недвижимости, который не является ее собственником".