Собственник нежилого помещения в жилом доме: выбор УК на основании общего собрания, претензия на оплату ЖКУ и законодательство.

В соответствии с законодательством Российской Федерации, управляющая организация (УК) имеет право заключать договоры собственности, пользования и управления жилыми помещениями, нежилыми помещениями в многоквартирном доме, а также с иными лицами на исполнение своих функций (статья 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Однако, если у собственника уже заключен договор с Ресурсоснабжающей организацией (РСО) напрямую, то УК не имеет права требовать оплату за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) от данного собственника, а также взыскивать платежи, связанные с ЖКУ, у данного собственника (статья 155 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Соответственно, Вы имеете право направить претензию на адрес УК, сославшись на указанные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации и требовать прекращения отправки квитанций на оплату ЖКУ и правомерности требований УК в Вашу сторону.

Для решения данного вопроса необходимо иметь следующие документы:

1. Устав общества собственников недвижимости, в котором должны быть определены полномочия управляющей компании.

2. Протокол общего собрания собственников недвижимости, где было принято решение о назначении управляющей компании и определены условия договора с ней.

3. Договор между собственником нежилого помещения и управляющей компанией, если таковой есть.

4. Квитанции об оплате и счета на оплату ЖКУ, выставленные управляющей компанией.

Согласно законодательству РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны оплачивать ЖКУ в соответствии с договорами об управлении, заключенными между ними и управляющей компанией. Однако, если вы имеете прямой договор с РСО и не имеете задолженностей перед ней, управляющая компания не имеет права требовать оплату ЖКУ через себя.

Для оспаривания требований управляющей компании необходимо направить претензию на адрес компании с указанием причин отказа от оплаты ЖКУ через нее и ссылками на обоснованные нормы закона. Если данная ситуация не будет решена досудебно, то можно будет обратиться в суд с соответствующим иском.

Статьи, которые могут применяться в данной ситуации:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 301 и 302), которые регулируют договоры аренды и иные договоры, связанные с использованием имущества.
• Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 93 и 106), которые устанавливают правила по управлению многоквартирными домами и порядок взаиморасчетов между собственниками помещений и управляющими организациями.
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", который регулирует порядок оказания коммунальных услуг и взаимоотношения между потребителями и оказывающими их организациями.

В данной ситуации необходимо проверить, была ли на общем собрании принята решение о возможности заключения прямых договоров с РСО. Если такое решение было принято, то Вы имеете право заключать договоры напрямую с РСО, и ук не может требовать оплаты за услуги ЖКУ, уже оплаченные Вами напрямую. Если же такого решения не было принято, то ук имеет право требовать оплату за услуги ЖКУ, но одновременно должен быть заключен договор между собственником помещения и ук на оказание услуг. Если ук требует оплату без заключения договора и выставляет Вам квитанции, не соответствующие фактически оказанным услугам, Вы можете обратиться в надзорные органы, написать претензию и привести соответствующие статьи законодательства.

Статья 250 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг, а также правила заключения договоров на их предоставление. Статья 154 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует порядок изменения условий договора и права и обязанности сторон при этом. Из представленной ситуации не ясно, было ли достигнуто соглашение между собственником и управляющей компанией об оплате жилищно-коммунальных услуг напрямую без промежуточных посредников. Если такое соглашение было достигнуто, то ук не может требовать от собственника дополнительной оплаты. В случае если соглашения нет, то ук вправе требовать оплаты за жилищно-коммунальные услуги, оказанные собственнику. Однако, в соответствии с п. 3 ст. 156 ГК РФ при изменении условий договора, стороны обязаны заключить дополнительное соглашение, а именно уточнить в нем порядок оплаты за жилищно-коммунальные услуги.