Продажа квартиры в ипотеке: налогообложение, вычеты и возможный возврат из бюджета

Question

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и нужно ли сначала погасить остаток долга? Какова будет сумма налога с продажи первой квартиры, если она находится в моей собственности менее 5 лет? Могу ли я засчитать налоговые выплаты для уменьшения этой суммы? Какие затраты с выручки вычитаются при продаже первой квартиры и если налоговая база равна 0, можно ли получить возврат из бюджета?

Ермаков Ярослав · Answer

Да, продать квартиру, которая находится в залоге, можно. Перед продажей необходимо будет погасить оставшуюся сумму ипотеки. Стоит отметить, что продажа этой квартиры может занять некоторое время, так как для ее продажи необходимо получить согласие банка-ипотекодателя на снятие залога.
В соответствии с законодательством Российской Федерации доход, полученный при продаже имущества, не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц, если с момента приобретения имущества прошло более пяти лет. Однако, если с момента приобретения имущества прошло менее пяти лет, то доход, полученный от продажи, должен быть обложен налогом на доходы физических лиц. Сумма налога определяется по формуле: доход от продажи имущества * 13% - расходы на приобретение и улучшение имущества. В случае, если размер налога более 1 миллиона рублей, налоговая декларация должна быть подана в налоговый орган в течение 30 дней со дня продажи имущества.
Утверждение частично верно. С продажи квартиры получено 5,5 миллиона рублей, однако, рассчет размера налога осуществляется по индивидуальным параметрам и включает в себя не только вычеты по статье 220 НК РФ, но и учет других доходов и расходов. В любом случае, необходимо провести точный расчет размера налоговой базы, чтобы определить сумму налоговых обязательств. Кроме того, размер возврата по статье 220 НК РФ также будет зависеть от индивидуальных параметров налогоплательщика и не всегда может быть равен 13% от суммы вычета.

Ермаков Ярослав · Answer

Продажа квартиры, которая находится в ипотеке, возможна. Однако важно учитывать, что продавец не сможет самостоятельно распорядиться долгом по ипотеке, поэтому важно своевременно обратиться в банк, чтобы решить вопрос об окончательной выплате задолженности и выдаче разрешения на продажу квартиры. 
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи квартиры владельцу придется уплатить, если между датой покупки и датой продажи прошло менее 5 лет. Размер налога определяется по формуле: стоимость продажи минус стоимость покупки (включая индексацию) минус расходы на продажу квартиры. В случае, если продавец прожил в квартире более 3 лет, можно применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей для налогооблагаемой базы. Если за этот период жилищный вычет не использовался, то возможно его применение также.
В данном утверждении присутствуют некоторые неточности. Налоговая база при продаже квартиры будет рассчитываться следующим образом: стоимость продажи квартиры минус расходы на ее продажу (например, оплата услуг риэлтора) и минус стоимость приобретения квартиры (включая индексацию). Возврат по налогу может быть получен при условии, что налоговая база получилась отрицательной (т.е. стоимость продажи меньше стоимости приобретения с учетом индексации и расходов на продажу). Если налоговая база положительная, то продавец должен будет уплатить НДФЛ соответствующий величине самой налоговой базы. Также важно учитывать, что размер налоговой ставки зависит от того, была ли оформлена недвижимость на налогового резидента или нет.

Ермаков Ярослав · Answer

Статья 558 Гражданского кодекса РФ и статья 32 Федерального закона "Об ипотечном кредите (займе)"; 
Статьи 217, 220 Налогового кодекса РФ. Налоговая ставка на продажу недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет, составляет 13% от дохода. Для определения дохода необходимо вычесть из суммы продажи первой квартиры сумму затрат на ее приобретение, содержание и ремонт (статья 218 Налогового кодекса РФ); 
Статья 220 Налогового кодекса РФ, на основании которой следует, что при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку, налоговая база определяется путем вычета из полученной суммы продажи расходов на ее приобретение, содержание и улучшение, а также доходов, полученных от предыдущей продажи имущества. Если итоговый результат будет равен нулю, то налог не будет взиматься, но необходимо будет подать декларацию о доходах. Вычет по подпункту 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ может осуществляться в соответствии с иными статьями налогового кодекса РФ, где предусмотрены соответствующие вычеты.

Продажа квартиры в ипотеке: налогообложение, вычеты и возможный возврат из бюджета

Ответы юристов (1)

Услуги юристов

Похожие вопросы

Категории права