Продажа доли в квартире и нюансы долгосрочной аренды: как защитить свои интересы?

Суд, рассматривая дело по установлению порядка пользования жильем нового собственника 1/3, учитывает интересы всех собственников квартиры, в том числе и собственника 2/3 и арендаторов. При отсутствии возможности выделить отдельную комнату для проживания новому собственнику, возможно, будет принято решение об установлении с ним персонального права пользования жильем на определенные условия. Наличие долгосрочного договора аренды может быть учтено судом, однако для достижения большей юридической надежности рекомендуется заключить официальный договор аренды. Собственник 2/3 может обратиться в суд с иском о признании недействительности сделки по продаже доли собственности и требованию о ее выкупе. Также возможно заключение между собственниками договора об использовании квартиры, который устанавливает порядок пользования и распределения доходов от аренды.

Для решения данного вопроса понадобятся следующие документы:

1. Договор купли-продажи доли в квартире между собственником 1/3 и покупателем.
2. Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (квартиру).
3. Договор аренды между жильцами и собственником квартиры (можно заключить официально).
4. Документы, подтверждающие права собственников на квартиру (свидетельства о праве собственности и т.д.).

Суд будет рассматривать дело в соответствии с законодательством РФ о праве собственности. Новый собственник 1/3 получит права на соответствующую долю в квартире, включая право пользования общими частями. Если жильцы имеют заключенный договор аренды с собственником квартиры, то они должны будут продолжать выплачивать арендную плату на новый счет, открываемый новым собственником 1/3.

Что касается возможности выделения отдельной комнаты для проживания, то это зависит от договоренностей между собственниками. Если собственник с 2/3 не согласен на выделение отдельной комнаты, то новому собственнику 1/3 необходимо договариваться об использовании комнат на общих основаниях.

Для того, чтобы сохранить прежний режим сдачи квартиры и выплаты арендной платы, собственник 2/3 может рассмотреть возможность выкупа доли собственника 1/3 или заключения с ним договора о совместном владении. В этом случае, обязательно потребуется изменить договор аренды в соответствии с новым владельцем квартиры.

1) Договор купли-продажи доли в квартире между собственником 1/3 и покупателем. 2) Свидетельство о государственной регистрации права собственности на долю в квартире в пользу покупателя. 3) Договор аренды жилья между собственником 2/3 и арендаторами. 4) Лист согласия на передачу доли в квартире для государственной регистрации в случае, если владение квартирой происходит в виде общей долевой собственности. 5) Дополнительно может потребоваться судебное решение в случае возникновения конфликтов между владельцами долей и арендаторами.

Суд при установлении порядка пользования жильем новым собственником 1/3 будет руководствоваться действующим законодательством, в том числе Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом РФ. В частности, владение квартирой в виде общей долевой собственности предполагает равные права и обязанности всех собственников. При этом, если собственник 1/3 не может выделить отдельную комнату для проживания, то он может иметь право на предоставление права пользования общей комнатой.

Наличие долгосрочного договора аренды может оказаться сдерживающим фактором от заселения нового собственника, но только если он оформлен официально и зарегистрирован уполномоченным органом. В противном случае, новый собственник может иметь право привлечь арендаторов к ответственности и потребовать, чтобы они освободили квартиру.

Собственник 2/3 может принять ряд мер, чтобы сохранить прежний формат сдачи квартиры и выплаты новому собственнику 1/3 от аренды, например, заключить договор аренды с новым собственником на условиях, аналогичных действующему договору аренды, или предложить купить у собственника 1/3 еще одну долю в квартире в целях сохранения единства правления квартирой.

Статьи, которые могут быть применимы при решении данного вопроса: - Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 244-249, 250.2); - Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 246-248, 252); - Федеральный закон "О недрах" (статьи 37, 38); - Трудовой кодекс Российской Федерации (статьи 119, 120).

Суд, устанавливающий порядок пользования жильем, будет руководствоваться нормами Гражданского и Жилищного кодексов, а также учитывать договор аренды, заключенный с жильцами.

Наличие долгосрочного договора аренды может быть сдерживающим фактором от заселения нового собственника, а его официальное заключение может дополнительно укрепить права арендаторов.

Собственник с 2/3 прав может защитить свои интересы, заключив с новым собственником 1/3 доли соглашение об управлении квартирой и распределении доходов от аренды.

Статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации "Долевая собственность на общее имущество", статьи 244, 249 ГК РФ "Право собственности", статьи 450, 451, 452 ГК РФ "Договор аренды", статья 457 ГК РФ "Права нового собственника при приобретении доли в общей собственности", статьи 253, 254, 255 ГК РФ "Распоряжение имуществом собственника".