Продажа 1/3 доли в коммерческом помещении: цена, налог и порядок расчета приобретения до 2016 года

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при продаже имущества налог на доход физического лица (далее – НДФЛ) исчисляется как разность между полученной суммой дохода от продажи имущества и расходами на его приобретение и улучшение. При этом необходимо учитывать, что если имущество находилось в собственности менее трех лет и продавалось дороже, чем было приобретено, то налоговая база увеличивается на разницу между ценой покупки и продажи.

Относительно данной ситуации, при продаже 1/3 доли в коммерческом помещении с учетом цены продажи 3 млн и кадастровой стоимости доли 8 млн, налог будет исчисляться по формуле: НДФЛ = 3 млн (цена продажи) – [цена приобретения 1/3 доли + расходы на приобретение и улучшение помещения]. Если объект был приобретен до 2016 года, то применяется старый порядок исчисления НДФЛ (цена продажи - расходы), не зависимо от кадастровой стоимости.

Однако, необходимо учитывать, что налоговая база не может быть меньше кадастровой стоимости доли 8 млн, поскольку данная сумма является налоговой базой по уплате налога на имущество физических лиц. Именно поэтому необходимо соблюдать все требования законодательства Российской Федерации при исчислении НДФЛ для избежания проблем в будущем.

Для решения данного вопроса потребуются следующие документы: 1) Договор купли-продажи помещения, подтверждающий право собственности на долю в коммерческом помещении; 2) Документы, подтверждающие рыночную стоимость коммерческого помещения и доли в нем, например, оценочный отчет или сделки, проводимые на рынке недвижимости; 3) Документы, подтверждающие расходы на приобретение и продажу доли в коммерческом помещении.

Согласно ст. 220 НК РФ, налог с дохода от продажи имущества рассчитывается как разница между полученной от продажи ценой и фактическими расходами на приобретение этого имущества и расходами на продажу. В данной ситуации налог с продажи доли в коммерческом помещении будет исчисляться как разница между ценой продажи и затратами на приобретение и продажу.

Изменения, внесенные в НК РФ по расчету с 0,7 от кадастра, не применяются к объектам, приобретенным до 1 января 2017 года. Следовательно, для доли в коммерческом помещении, приобретенной в 2014 году, действует старый порядок расчета налога с продажи.

Таким образом, налог с продажи доли в коммерческом помещении будет исчисляться как разница между ценой продажи и расходами на приобретение и продажу, а изменения по расчету налога с 0,7 от кадастра в данном случае не применяются.

Статьи, применимые для решения вопроса:

• Статья 20 Налогового кодекса РФ - о предмете обложения налогом при продаже имущества;
• Статьи 220 - 229 Налогового кодекса РФ - об общих правилах налогообложения прибыли и доходов организаций и физических лиц;
• Письмо Минфина России от 21.03.2014 № 03-08-05/12250 - об учете расходов при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в случае продажи имущества, приобретенного до 1 января 2016 года.

Согласно указанному письму Минфина, в случае продажи имущества, приобретенного до 1 января 2016 года, расходы учитываются в следующей последовательности:

• расходы, необходимые и документально подтвержденные, связанные с приобретением и улучшением имущества;
• расходы, необходимые и документально подтвержденные, связанные с продажей имущества, например, расходы на рекламу продажи имущества, оплату услуг по подготовке документов и т.п.;
• расходы на оплату услуг риэлторов и комиссионных агентов не учитываются.

Следовательно, для исчисления налога с продажи, необходимо учесть затраты, связанные с приобретением и улучшением доли в коммерческом помещении, а также с продажей этой доли. Также нужно иметь в виду, что налог будет исчисляться с разницы между ценой продажи и учитываемыми расходами, а не с кадастровой стоимости доли в коммерческом помещении. Однако, необходимо уточнить, действует ли указанное письмо Минфина на данный момент.