Отсрочка арендной платы при повышенной готовности: обзор правительственных требований и последствий в гражданском законодательстве

Согласно пункту 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения в действие акта гражданского законодательства. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 установлено, что отсрочка предоставляется начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. Если режим повышенной готовности введен с 17 марта, то данный документ применяется к правам и обязанностям, возникшим после этой даты. Однако возможны ситуации, когда на момент введения режима повышенной готовности организация могла осуществлять свою деятельность и не имела оснований для отказа от исполнения обязательства в установленный срок. В данном случае следует провести юридическую оценку ситуации и решить вопрос об отсрочке арендной платы на основании стороннего соглашения и действующего законодательства. Что касается понуждения арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы, то данный вопрос регулируется действующим законодательством и судебной практикой, и определяется исходя из конкретных обстоятельств каждого дела.

Для решения данного вопроса необходимо представить следующие документы и доказательства:

1. Договор аренды недвижимого имущества между сторонами, который определяет условия оплаты арендной платы.

2. Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества".

3. Федеральный закон от 01.04.2020 N 102-ФЗ "О введении временных мер по установлению отдельных ограничений".

4. Решение об установлении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, которое было введено с 17 марта 2020 года.

5. Доказательства, подтверждающие, что на момент введения РПГ организация ещё могла осуществлять и осуществляла свою деятельность и никаких оснований для отказа от исполнения обязательства в установленный срок не имела.

6. Документы и доказательства, подтверждающие любые изменения в условиях договора аренды, которые могли быть произведены до или после введения ограничений в связи с ситуацией COVID-19.

Ответ на вопрос о том, не противоречат ли нововведения по отсрочке арендной платы гражданскому законодательству и не нарушают ли они права арендодателя, будет зависеть от того, какие условия были установлены в договоре аренды и какие изменения были внесены в связи с ситуацией COVID-19. Поэтому важно иметь все необходимые документы и доказательства для тщательного анализа ситуации и принятия соответствующих мер.

По данному вопросу применимы следующие статьи закона:

• Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества"
• Пункт 2 статьи 4 ГК РФ
• Федеральный закон "Об основах регулирования торговой деятельности в РФ"
• Разъяснения ВС РФ № 2 по СOVID-19.

Необходимо провести анализ каждой из этих норм и применить их к конкретной ситуации, описанной в вопросе.