Отсрочка арендной платы в РФ: применимость правил и нововведений в свете COVID-19 и ГК РФ | Обзор ВС РФ №2

Согласно п. 2 ст. 4 ГК РФ, акт гражданского законодательства применяется к правам и обязанностям, возникшим после его введения в действие. Однако, при этом должно учитываться соблюдение заложенных в законодательстве принципов договорной свободы, добросовестности, разумности и справедливости. В связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, установленных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, арендаторам была предоставлена возможность получить отсрочку уплаты арендной платы за период введения такого режима. Позиция Верховного суда РФ в разъяснении № 2 по COVID-19 также поддерживает эту позицию. Однако, если арендный договор был заключен до введения режима повышенной готовности, анализ конкретных обстоятельств дела может определить, было ли возможным исполнение обязательств по арендному договору в установленный срок, и было ли нарушено право арендатора на договорную свободу. В предоставлении отсрочки также следует учитывать, что арендатор имеет право на уменьшение арендной платы в соответствии с законодательством.

Для решения данного вопроса необходимо иметь следующие документы и информацию: 1. Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества"; 2. Федеральный закон о введении режима повышенной готовности; 3. Письмо ВС РФ от 14.04.2020 N 2 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм гражданского законодательства в условиях распространения коронавирусной инфекции (COVID-19)"; 4. Договор аренды недвижимого имущества; 5. Документы, подтверждающие дату введения режима повышенной готовности на территории, где находится арендованное имущество; 6. Документы, подтверждающие факт невнесения арендатором арендной платы в установленный срок.

С точки зрения действия гражданского законодательства во времени, применение новых норм к ранее заключенным договорам возможно, если это не нарушает прав и законных интересов сторон. В данном случае, если на момент заключения договора аренды арендодатель мог предвидеть возможность наступления обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств по договору, то отсрочка уплаты арендной платы может быть применена и к ранее возникшим обязательствам. Однако, если в момент заключения договора обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств, не предвиделись, то нарушения прав арендодателя при применении новых норм гражданского законодательства не наблюдается.

Относительно уменьшения арендной платы, ФЗ и Постановление Правительства РФ не обязывают арендодателя уменьшать арендную плату, а предоставляют ему право на такое решение. Однако, если стороны договаривались об изменении условий договора, включая арендную плату, то изменение договора может быть внесено по соглашению сторон. Если же соглашение не достигнуто, то изменение договора может быть запросено в судебном порядке.

П. 2 ст. 4 ГК РФ.