ОСС ТСЖ: утверждение сметы и дополнительные взносы собственников. Проблемы с ограждением придомовой территории и собственностью участка. Запрос совета.

В данной ситуации председателю ТСЖ следовало представить смету на ограждение придомовой территории и оценить ее стоимость и необходимость проведения работ. Также управляющие ТСЖ должны были предоставить информацию о том, на кого может возложиться финансовая ответственность за ограждение придомовой территории и участка, на котором расположены дома в случае банкротства Застройщика. В данной ситуации, в соответствии с законодательством Российской Федерации, каждый собственник имеет право на защиту своих прав, в том числе - на определение порядка и условий, при которых будут производиться расходы на эти цели. Следовательно, прописанная выше процедура является обязательной и соблюдение закона является главным принципом деятельности ТСЖ. Если собственник помещения считает, что его права были нарушены, он может обратиться в суд.

Для решения данного вопроса необходимо провести анализ действующего законодательства Российской Федерации, в частности, Федерального закона от 30.03.1999 № 120-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", Гражданского кодекса Российской Федерации и других нормативных документов.

В данной ситуации, на мой взгляд, поводом для взимания дополнительного целевого взноса собственников на установку ограждения является отсутствие согласованной и утвержденной сметы на проведение данных работ, а также отсутствие правового основания для установки ограждения придомовой территории именно за счет собственников помещений. Более того, если ограждение придомовой территории уже было выполнено застройщиком в полном объеме, то в таком случае необходимо проанализировать правовой статус данного ограждения и возникающие в связи с этим обязательства управляющей организации.

Кроме того, важно учесть, что участок, на котором расположены дома 1-й очереди строительства, сданные в эксплуатацию в конце 2018 г. и замороженная на стадии котлована 2-я очередь, является единым и находится в собственности у застройщика, который, как указано в вопросе, находится в стадии банкротства. В связи с этим, возможен риск дополнительных затрат собственников помещений на ограждение чужого участка.

Окончательный вывод на этот вопрос можно будет сделать только после ознакомления с документами и условиями базового договора и устава ТСЖ, а также проведения юридической экспертизы решений, принятых на общем собрании собственников помещений. Рекомендуется обратиться за квалифицированной юридической помощью к специалисту в области жилищного права для разрешения данной проблемы.

Хотя информации о позиции Законодательной базы, на которой зарегистрировано данное ТСЖ, нет, я могу привести общие положения и статьи законодательства Российской Федерации, которые могут быть применимы в данной ситуации:

1. Федеральный закон "Об объединениях собственников недвижимости", в частности:

• статья 22.6 "Полномочия общего собрания" и ее часть 2, которая определяет, что на общее собрание не могут быть вынесены вопросы, относящиеся к вопросам, не связанным с управлением и эксплуатацией общего имущества, а также вопросы, не установленные законодательством в качестве предмета компетенции общего собрания;
• статья 22.9 "Формирование и использование фондов", которая регламентирует, что размер и порядок формирования фондов определяются решением общего собрания собственников помещений.

1. Гражданский кодекс РФ:

• статья 252 "Договор участия в долевом строительстве";
• статья 306 "Обязательства участников долевого строительства";
• статья 331 "Право на общее имущество в многоквартирном доме";
• статья 354.1 "Деятельность управляющих организаций в сфере управления многоквартирным домом".

1. Кодекс РФ об административных правонарушениях, в частности:

• статья 20.25 "Нарушение правил образования обществами с ограниченной ответственностью, кооперативами и товарамиществами, а также их учреждениями резервного фонда и фонда капитала".

На основе этих положений и данных, которые вы предоставили, я могу предположить, что вопрос о взимании дополнительного целевого взноса не может рассматриваться на общем собрании, так как он, вероятно, не относится к предмету компетенции общего собрания. B то же время, обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме ложатся на управляющую организацию, а не на собственников помещений в доме, поэтому взимание дополнительного взноса на ограждение чужого участка может быть проверены и оспорены в суде.