Общая площадь квартиры в договоре купли-продажи: как изменения могут повлиять на стоимость и сроки

В данной ситуации застройщик не прав. В предварительном договоре купли-продажи не указывается, что общая проектная площадь уже включает в себя лоджии, балконы и другие помещения вспомогательного использования, а также не предусматривается уменьшение площади квартиры в случае наличия таких помещений. Согласно ст. 554 ГК РФ продавец несет ответственность за существенный недостаток вещи (в данном случае – квартиры), если он был известен продавцу или должен был быть им известен. В данном случае застройщик, как профессиональный участник рынка недвижимости, обязан был знать, что общая проектная площадь не включает в себя лоджии и балконы, и должен был указать это в договоре. Следовательно, в данной ситуации покупатель имеет право на возмещение ущерба в виде разницы между общей проектной площадью и фактической площадью квартиры после обмеров ОТИ, то есть 5,7 кв. м.

Согласно представленным данным, в предварительном договоре купли-продажи указана общая проектная площадь 105,3 кв. м. При этом ничего не сказано о том, что лоджии не включены в общую площадь, а стоимость квартиры рассчитывается исходя из цены за квадратный метр, умноженной на общую проектную площадь (105,3 кв.м.). По результатам обмеров ОТИ общая площадь составляет 99,6 кв. м, при этом лоджии не включены в общую площадь.

В соответствии с условиями договора, продавец обязан извещать покупателей об изменении площади квартиры и ее стоимости в случае изменения общей площади квартиры по данным обмеров ОТИ на три и более чем три квадратных метра по сравнению с данными проектной документации. Дополнительное соглашение к договору должно быть подписано сторонами в течение 10 рабочих дней после извещения продавцом покупателей об изменении площади квартиры и ее стоимости.

Таким образом, если лоджии не были указаны как помещения вспомогательного использования с коэффициентом в проектной документации, и данные об их площади не включены в общую проектную площадь квартиры, то застройщик должен выплатить покупателю разницу в стоимости квартиры, соответствующую разнице в площади квартиры по данным обмеров ОТИ и по данным проектной документации.

Однако, если лоджии были указаны как помещения вспомогательного использования с коэффициентом в проектной документации, и данные об их площади были включены в общую проектную площадь квартиры, то застройщик не обязан выплачивать покупателю разницу.

Нужно более полное изучение документов для принятия окончательного решения.

Статьи закона, которые могут быть применимы в данной ситуации:

• Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 431, 432, 433, 434, 447, 451 и 452;
• Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
• Постановления Правительства РФ от 28.06.2005 № 354 «Об утверждении Правил оказания услуг по обмеру технических характеристик объектов недвижимости и предоставлению информации о них, об образцах форм документов, используемых при оказании таких услуг, об установлении требований к лицам, осуществляющим оказание таких услуг, о порядке взаимодействия указанных лиц с ресурсоснабжающими организациями, а также о порядке учета, хранения и предоставления информации о характеристиках объектов недвижимости».

Относительно ситуации с разницей в площади, необходимо руководствоваться условиями договора, который был заключен сторонами. Если указано, что расчет стоимости квартиры производится исходя из общей проектной площади в 105,3 кв. м., то застройщик должен выплатить разницу между проектной и фактической площадью, даже если она меньше трех квадратных метров.

При этом важно учитывать, что лоджии были указаны в проекте, но не были учтены при обмере, что может повлиять на исход спора. Если в договоре предусмотрено, что изменение площади лоджий влияет на расчет стоимости квартиры, то разница в площади должна учитываться и компенсироваться застройщиком.

Также стоит обратить внимание на требования закона об участии в долевом строительстве, который устанавливает обязательность заключения договора на оказание услуг по обмеру технических характеристик объекта недвижимости. Если такой договор был заключен, то застройщик обязан предоставить покупателям информацию о результатах обмера и провести расчеты в соответствии с условиями договора.