Невыплата коммунальных услуг: как защититься, когда наймодатель нарушает договор

Отключение электроэнергии и канализации в квартире, сданной в аренду, является незаконным и не имеет никакого отношения к задолженности собственника перед поставщиком коммунальных услуг. При этом, если в договоре аренды не предусмотрено иное, собственник не имеет права показывать квартиру потенциальным покупателям без согласия нанимателя. Если же собственник продаст квартиру, новый собственник станет вашим новым арендодателем. В этом случае, вам необходимо будет оформить новый договор аренды с новым собственником.

Для решения данного вопроса потребуется следующий перечень документов:

1. Договор найма жилого помещения, который является основным документом, регулирующим отношения между нанимателем и наймодателем. В договоре должны содержаться условия оплаты аренды, оплаты коммунальных услуг, права и обязанности сторон, сроки аренды и т.д.
2. Корреспонденцию с Теплосетями и Мосэнергосбытом о расчетах за коммунальные услуги и за оплату электроэнергии по счетчику.
3. Выписка из домовой книги, удостоверяющая права собственника на жилое помещение.
4. Выписка из реестра, подтверждающая наличие прав у собственника на продажу квартиры.
5. Документы, удостоверяющие проживание нанимателя в квартире, включая копию паспорта с регистрацией по месту жительства.
6. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Ответ на вопрос о правах Теплосети по отключению электроэнергии будет зависеть от конкретных условий договора с Мосэнергосбытом и условий, установленных Теплосетями по отношению к задолженности собственника за коммунальные услуги.

Что касается второго вопроса, то собственник не имеет права продавать квартиру, не расторгнув договор найма. Помимо того, такое действие нарушает интересы нанимателя, которому необходимо будет искать новое жилье. Если собственник не соблюдает правила договора, наниматель может обратиться к суду с требованием обеспечить полное и беспрепятственное пользование квартирой в течение договорного срока, а также возмещения убытков, которые были причинены нарушением правил договора.

В данной ситуации применимы следующие статьи закона:

1. Статья 614 ГК РФ - Обязанности арендатора
2. Статья 616 ГК РФ - Обязанности арендодателя
3. Статья 623 ГК РФ - Права и обязанности арендатора при продаже арендованного имущества
4. Статья 625 ГК РФ - Права и обязанности арендодателя при продаже арендованного имущества
5. Статья 154 ЖК РФ - Права и обязанности нанимателя в многоквартирном доме
6. Статья 26 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» - Ответственность юридических лиц за неуплату за потребленную электроэнергию.

Отключение электроэнергии и других коммунальных услуг допустимо в случае, если имеется долг перед соответствующим поставщиком услуг, в том числе перед теплосетью, даже если поставщиком электроэнергии является компания Мосэнергосбыт.

Относительно продажи квартиры, арендатор имеет право на уведомление о продаже и на сохранение права пользования квартирой на условиях, предусмотренных договором аренды. Оформление документов на продажу квартиры может занимать разное время, в зависимости от конкретных обстоятельств, но собственнику необходимо уведомить арендатора о продаже квартиры и обеспечить выполнение условий договора аренды до его окончания или до заключения нового договора с новым собственником.