Как защитить себя при покупке недвижимости: вопросы о задатке, ипотеке и изменении договора

Согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ, задаток, уплаченный при заключении договора купли-продажи, подлежит возврату вдвое, если договор не был выполнен по причине невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств продавцом. Если покупатель не согласен с условиями договора купли-продажи и продавец не соглашается изменить его, покупатель имеет право потребовать расторжения договора и вернуть задаток в размере 50 000 рублей.

Однако, если в дополнительном соглашении, не являющемся неотъемлемой частью договора купли-продажи, было указано, что ипотечная сумма разбивается на 2 части - стоимость квартиры и "отделимые улучшения", и покупатель был уведомлен об этом устно, то изменение договора на всю сумму в размере 1 810 000 рублей может быть сложно.

Относительно расторжения договора, агентство в одностороннем порядке расторгнуть предварительный договор купли-продажи не имеет право без согласия покупателя и продавца. Однако, если в договоре была предусмотрена такая возможность, агентство может расторгнуть договор в соответствии с его условиями.

Для решения данного вопроса понадобятся следующие документы и информация:

1. Предварительный договор купли-продажи недвижимости, подписанный между продавцом и покупателем.

2. Документы, подтверждающие оплату задатка в размере 50 000 руб.

3. Информация о статусе прав собственности продавца на объект недвижимости.

4. Информация об условиях получения ипотечного кредита, включая размер, срок и процентную ставку.

5. Устное соглашение между продавцом и агентством о разбивке ипотечной суммы на стоимость квартиры и "отделимые улучшения".

6. Сведения о дате заключения предварительного договора купли-продажи.

Относительно вопросов и возможных решений:

1. В соответствии с законодательством Российской Федерации, если продавец не согласен изменить детали договора, то покупатель не может заставить агентство изменить договор на всю сумму 1 810 000. Однако, в зависимости от условий договора и деталей ипотеки, возможно некоторое согласование между сторонами по изменению суммы, условий или даты оплаты.

2. Если продавец не согласен изменить условия договора, то покупатель может требовать возврата задатка в размере 50 000 руб. согласно условиям предварительного договора и расторгнуть предварительный договор купли-продажи по соглашению сторон. Однако, следует учитывать фактор правовой ответственности продавца, если срок владения квартирой менее года, и возможных штрафных санкций за расторжение договора.

3. Агентство не имеет права расторгать предварительный договор купли-продажи в одностороннем порядке, если договор заключен до 30 января 2020 года, если в договоре не предусмотрена такая возможность. Однако, если агентство выступает в роли посредника и обеспечивает услуги по заключению договора, то оно может иметь право на вознаграждение за свою работу.

Статьи закона, которые могут быть применимы в данной ситуации: - Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 429-433, 450-452, 554-563); - Налоговый кодекс Российской Федерации (статьи 140, 346, 357); - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (статьи 16, 18-20); - Конституция Российской Федерации (статья 35).

Отвечая на конкретные вопросы: - Покупатель не может заставить агентство изменить договор на всю сумму 1 810 000, если в договоре купли-продажи недвижимости указаны условия, которые были согласованы сторонами. - Если продавец не согласен на расторжение договора, то покупатель может требовать вернуть задаток в размере 50 000 (без его удвоения) только в том случае, если есть законодательно установленное основание для расторжения договора. - Агентство не имеет права односторонним порядком расторгнуть предварительный договор купли-продажи, если в нем не предусмотрены такие условия.