Как защитить себя при покупке квартиры без риэлтора: правильный пункт описания договора и предъявление выписки из ЕГРП и Формы 9

При формулировании соответствующего пункта договора купли-продажи квартиры, можно использовать фразы, подобные следующим:

• "Продавец гарантирует, что на момент подписания договора купли-продажи квартиры отсутствуют зарегистрированные лица в квартире, за исключением продавца самого.";
• "Продавец обязуется не регистрировать в квартире какие-либо лица между моментом подписания договора купли-продажи квартиры и моментом предъявления покупателем выписки из ЕГРП и Формы 9 об отсутствии зарегистрированных лиц.";
• "Покупатель имеет право требовать у продавца гарантии отсутствия зарегистрированных лиц в квартире на момент подписания договора купли-продажи, а также наличия такой же гарантии на момент предъявления продавцу выписки из ЕГРП и Формы 9 об отсутствии зарегистрированных лиц.";
• "Условием совершения сделки является получение продавцом покупателем выписки из ЕГРП и Формы 9 об отсутствии зарегистрированных лиц на момент передачи квартиры покупателю, что должно быть отражено в договоре купли-продажи."

Для формулирования данного пункта договора необходимо использовать ясное и конкретное выражение, указывающее на то, что продавец гарантирует отсутствие зарегистрированных лиц на момент заключения договора и что продавец не будет проводить прописку третьего лица в квартире после заключения договора. Кроме того, можно указать обязательство продавца обеспечивать доступность документов, подтверждающих отсутствие зарегистрированных лиц, на протяжении определенного срока после подписания договора. Также можно включить в договор обязательство продавца предоставить покупателю доступ к выписке из ЕГРП в день подписания договора и установить ответственность продавца за недостоверность предоставленных документов.

Статьи закона, применимые для решения данного вопроса, зависят от юрисдикции, в которой заключен договор купли-продажи квартиры. В случае Российской Федерации, данный вопрос должен регулироваться Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 450-466), а также Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Для гарантирования покупателю, что продавец не прописал третье лицо в квартиру после получения чистой формы 9 об отсутствии зарегистрированных лиц, следует сформулировать пункт в договоре следующим образом: "Продавец гарантирует отсутствие зарегистрированных лиц в квартире на момент подписания договора и не будет осуществлять регистрацию третьих лиц в квартире до полного выполнения своих обязательств по настоящему договору".