Как решить вопросы собственности на квартиру: долевая собственность, разделение, продажа и налоговая ответственность

При продаже доли в квартире, полученной в долевую собственность, налог на доход физических лиц (НДФЛ) в Российской Федерации взимается только с разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью, уменьшенной на расходы, связанные с приобретением и передачей доли, а также на расходы, связанные с продажей такой доли. При этом, если продажа проходит через нотариуса, то нотариус удерживает НДФЛ автоматически.

В данном случае, поскольку квартира была приобретена в долевую собственность за два договора, у каждого из продавцов (т.е. у Вас и Вашей дочери) будет своя база для расчета НДФЛ: для Вас – уменьшенная на 1/3 первоначальная стоимость квартиры (т.е. на 883333 руб. с учетом суммы оплаченной Вами), для Вашей дочери – уменьшенная на 2/3 первоначальная стоимость квартиры (т.е. на 1766667 руб. с учетом суммы оплаченной ею).

Если у Вас и у Вашей дочери будут понесены расходы, связанные с продажей доли квартиры, они могут быть учтены при расчете налоговой базы, при условии, что будут документально подтверждены.

Дочь может уменьшить налоговую базу по подаренной доле на затраты дарителя на приобретение этой доли, при условии предоставления документальных подтверждений затрат на приобретение данной доли.

Необходимо отметить, что ответ на вопрос о конкретных суммах налоговой задолженности может быть дан только после расчета налоговой базы с учетом понесенных расходов и иных факторов, влияющих на расчет НДФЛ.

Для решения данного вопроса потребуются следующие документы:

1. Договор долевой собственности на квартиру от 2017 года, который определяет доли участников, их вклады в оплату квартиры и цену квартиры.
2. Документ об оплате 2000000 руб. и 650000 руб. за квартиру соответственно.
3. Документ об осуществлении подарка доли квартиры дочери от отца в 2019 году.
4. Договор купли-продажи квартиры от 2020 года, который указывает стоимость продажи квартиры, доли проданной квартиры каждого из дольщиков и их вклады в оплату квартиры.

На все доходы, полученные от продажи квартиры, распространяются правила налогообложения доходов физических лиц, установленные Налоговым кодексом РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 217 НК РФ доходом считается разница между полученной продажной ценой и уплаченной суммой приобретения, которая учитывается путем вычета из полученной продажной цены суммы, доказанной налогоплательщиком как затраты на приобретение квартиры и на оплату некоторых расходов, связанных с продажей квартиры (определенных в статье 219 НК РФ).

Следовательно, налог на доход от продажи квартиры будет рассчитываться на основе разницы между полученной продажной ценой и уплаченной суммой приобретения, с учетом расходов на ее приобретение. Каждый из дольщиков должен будет заплатить налог на свою долю выручки от продажи квартиры.

Относительно возможности уменьшения налоговой базы по подаренной доле квартиры на затраты дарителя на приобретение этой доли стоит отметить следующее. В соответствии с пунктом 3 статьи 220 НК РФ налогоплательщики имеют право на уменьшение налоговой базы на сумму затрат на приобретение имущества, если такие затраты доказаны их размер и порядок израсходования. Таким образом, если Ваша дочь сможет доказать свои затраты на приобретение подаренной Вам доли квартиры, то в рамках налогообложения доходов от продажи квартиры она сможет воспользоваться уменьшением налоговой базы на указанную сумму.

Статьи закона, применимые для решения данного вопроса:

• Статья 217 НК РФ "Общие правила определения налоговой базы"
• Статья 220 НК РФ "Расходы, связанные с приобретением (производством) дохода"
• Статья 217.1 НК РФ "Декларирование доходов физическими лицами"
• Статья 220.1 НК РФ "Налоговый вычет на лечение, обучение и другие случаи"

Согласно НК РФ, при продаже квартиры налог на доход должен быть уплачен каждым из продавцов пропорционально доле владения ими квартирой. Налог на доход с продажи имущества взимается в размере 13% от разницы между стоимостью продажи и стоимостью приобретения имущества, уменьшенной на затраты на улучшение данного имущества.

В данном случае, для определения налоговой базы для каждого из продавцов необходимо вычислить разницу между стоимостью продажи квартиры и стоимостью приобретения доли квартиры (лучше всего на основании договора о долевом строительстве), при этом учитывая долю владения каждого из продавцов. Для уменьшения налоговой базы по подаренной доле квартиры на затраты дарителя на приобретение этой доли могут применяться положения статьи 220 НК РФ "Расходы, связанные с приобретением (производством) дохода" и статьи 220.1 НК РФ "Налоговый вычет на лечение, обучение и другие случаи", если такие затраты были документально подтверждены.