Как продать земельный участок и садовый домик выгодно и правильно: стоимость, оформление, подоходный налог

Согласно статье 217 НК РФ доходом является сумма полученная на продаже имущества. В соответствии с пунктом 4 статьи 220 НК РФ налоговая база при продаже имущества определяется как разница между суммой полученной от продажи и расходами на приобретение этого имущества (в том числе налогов на имущество, оплаченные ранее).

В данном случае налоговая база составляет 400 000р. (сумма продажи земли) и 150 000р. (разница между 300 000р. - суммой покупки 1/2 доли и 75 000р. - налог на имущество, оплаченный ранее), что в сумме составляет 550 000р. С учетом того, что продажа имущества осуществляется после истечения 3 лет с момента его приобретения и находится в собственности более 3 лет, в соответствии с пунктом 2 статьи 217 НК РФ доход будет облагаться налогом по ставке 13%.

Выгоднее оформить сделку как две отдельные продажи - земли и домика, так как при продаже имущества на одной сделке налоговая база будет выше, и следовательно, налоговые обязательства будут больше. Однако, необходимо убедиться, что покупатели готовы купить землю и домик отдельно, а также учитывать дополнительные расходы на оформление двух отдельных сделок.

Для решения вопроса о продаже земельного участка и садового домика в собственности необходимо иметь следующие документы и информацию:

1. Свидетельства о праве собственности на земельный участок и садовый домик, удостоверяющие Вашу право собственности на данные объекты.

2. Заключение государственной регистрации права собственности на земельный участок и садовый домик, подтверждающее факт регистрации права на данные объекты.

3. Документы подтверждающие стоимость продаваемых объектов - земельный участок и садовый домик. В данном случае это могут быть документы оценщика, специалиста по недвижимости, договор купли-продажи на приобретение Вами доли от бывшего супруга и т.д.

С учетом того, что земельный участок был приобретен и Вашей полной собственности прошли более трех лет, налог на доходы физических лиц не будет начисляться. Однако, с учетом полного отсутствия информации о Вашей налоговой базе (доходы, расходы), максимальную ставку подоходного налога необходимо рассчитывать по ставке 13% от суммы дохода, полученной от продажи объектов.

Выгоднее оформить сделку можно различными способами (например, как одну сделку на продажу двух объектов или как две раздельные сделки, на продажу земельного участка и на продажу садового домика). Но в любом случае, рекомендуется обратиться к специалисту на данную тему для определения оптимального для Вас варианта оформления сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статьи, применимые к данной ситуации:

• Статья 219 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) "Объекты налогообложения доходов физических лиц";
• Статья 220 НК РФ "Источники доходов физических лиц";
• Статья 224 НК РФ "База налогообложения доходов физических лиц";
• Статья 228 НК РФ "Ставки налога на доходы физических лиц";
• Статья 578 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) "Договор купли-продажи";
• Статья 131 ГК РФ "Добросовестность в гражданских правоотношениях";
• Статья 554 ГК РФ "Особенности предоставления и передачи имущества из числа общего имущества собственников";
• Статья 250.1 НК РФ "Налог на доходы физических лиц при продаже имущества, приобретенного на налоговые вычеты";
• Пункт 1 статьи 220.1 НК РФ "Налогообложение денежных средств и (или) иного имущества, получаемого физическим лицом в связи с прекращением брака".

Оформить сделку на продажу земельного участка и домика на нем выгоднее всего на основании договора купли-продажи, в котором должны быть указаны все существенные условия сделки и стоимость каждого объекта. При этом следует учитывать, что если продавец обладает имуществом менее трех лет, то при выплате налога на доходы физических лиц применяются повышенные ставки. В данном случае, если продавец ранее не пользовался налоговым вычетом при покупке земельного участка и имеет право на его получение, то при продаже участка налоговый вычет отсутствует и налог на доходы физических лиц будет составлять 13% от дохода, а именно 104 000 рублей (800 000 рублей - 300 000 рублей). При продаже домика налог на доходы физических лиц будет составлять 13% от разницы между стоимостью домика на момент покупки бывшим супругом и стоимостью его продажи, если эти условия сделки установлены в договоре купли-продажи 1/2 доли от 2012 года. Если там такой условие не установлено, налог будет составлять 13% от стоимости продажи домика.