Как перепродать жилую квартиру без налогов и штрафов: регистрация ИП на УСН, оптимальные ставки и декларирование прошлых сделок.

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации, деятельность по перепродаже жилых квартир может рассматриваться как предпринимательская деятельность, за которую должны уплачиваться налоги. Для осуществления такой деятельности необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (УСН) и ежеквартально выплачивать налог на доходы от предпринимательской деятельности согласно установленной ставке.

Чтобы избежать возможных штрафов и неуплаты налогов, рекомендуется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя на УСН и задекларировать все продажи квартир с 15% ставкой. Однако следует учитывать, что для такой декларации необходимо будет подтвердить расходы и получить чеки за все продажи.

Если вы решите открыть ИП, то вы можете задекларировать все прошлые сделки в рамках деятельности индивидуального предпринимателя и выплачивать налог согласно ставке УСН в последующем. Но не уплаченные авансовые платежи и нарушения при постановке на учет в качестве индивидуального предпринимателя могут быть основанием для начисления штрафов.

Что касается сроков, рекомендуется как можно скорее зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя на УСН, чтобы обеспечить законное осуществление деятельности в соответствии с требованиями налогового законодательства.

Согласно законодательству Российской Федерации, физическое лицо вправе продать свою собственность и не регистрироваться как ИП, если сделки редки и не перепродаются постоянно. Однако, если в результате перепродаж имущества (в том числе жилых квартир) владелец получает доходы, которые превышают так называемые лимиты (пределы), установленные законодательством, то владелец обязан зарегистрироваться как ИП и уплачивать соответствующие налоги. Судебная и налоговая практика свидетельствует о том, что если физическое лицо перепродает жилые квартиры слишком часто и получает доходы, которые превышают установленные законодательством лимиты, его деятельность может быть признана предпринимательской. В таком случае владелец обязан зарегистрироваться как ИП и уплачивать налог на прибыль по ОСН (13% со всей суммы продажи), а не по УСН. Отвечая на вопросы: 1) Если вы хотите избежать штрафов и не хотите рисковать, необходимо зарегистрироваться как ИП до продажи очередной квартиры. Затем вы можете задекларировать продажу квартир за 2021 год как физическое лицо (13%), а продажи, совершенные после регистрации ИП, декларировать по ставке, установленной для ИП. 2) Если вы решите использовать второй вариант и зарегистрироваться как ИП после того, как продали все квартиры, получится, что вы признаете свою деятельность предпринимательской и обязаны будете уплатить налог на прибыль по ОСН (15%). Если у вас не будет дополнительных расходов, это может привести к штрафам за неуплату авансовых платежей и не пробитие чеков. В этом случае рекомендуется обратиться за консультацией к специалисту по налогообложению, чтобы избежать невыгодных последствий.

Для решения данного вопроса необходимо будет предоставить налоговой службе следующие документы и информацию:

1. Свидетельство о регистрации ИП на УСН (доходы - расходы).
2. Декларации по налогу на доходы физических лиц (3-НДФЛ) за каждый год, в течение которых были проданы квартиры.
3. Документы, подтверждающие факт продажи квартир, такие как договоры купли-продажи, справки о регистрации сделок в Росреестре и другие документы, установленные законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество.
4. Если были использованы услуги риэлторской компании или других посредников, то необходимо предоставить соответствующие документы, подтверждающие выплату комиссионных.
5. Если были получены доходы от продажи квартир за пределами территории Российской Федерации, то потребуется информация о полученных доходах в этих странах.

Что касается вашего первого вопроса, то я бы рекомендовал открыть ИП и задекларировать все прошлые сделки по ставке 15%, чтобы избежать возможных штрафов за несвоевременную регистрацию ИП и невыполнение требований налогового законодательства. Если вы выберете этот вариант, то обязательно следует учитывать все расходы, связанные с продажей квартир, чтобы выплачивать налог на прибыль только с чистой прибыли от продажи. Важно заметить, что когда вы станете ИП, на вас будут распространяться все требования российского налогового законодательства, в том числе и обязательства по уплате авансовых платежей и других налоговых платежей.

По второму вопросу, чтобы успеть задекларировать все прошлые сделки, следует открыть ИП до конца налогового периода этого года. Если вы планируете задекларировать все прошлые сделки по ставке 15%, то рекомендуется открыть ИП до конца этого налогового периода, чтобы иметь возможность задекларировать все продажи в течение этого года как ИП. Если вы хотите начать задекларировать доходы как ИП с Нового года, то можете зарегистрироваться в качестве ИП к любому дню года.

Прежде чем принимать окончательное решение, рекомендую обратиться к квалифицированному налоговому консультанту, чтобы получить более точную и детальную информацию о ваших обязательствах и налоговых ставках.

Для решения данного вопроса следует обратиться к юристу, чтобы обсудить все детали и правовые последствия каждой из возможных стратегий по декларированию доходов от продажи квартир, в том числе и возможные штрафы.

Однако в целом, следует учесть, что если вы владеете квартирами более 3 лет и не занимаетесь регулярной перепродажей, то купля-продажа квартир может не являться вашей основной деятельностью и не требовать создания ИП. Поэтому, прежде всего, следует оценить риски и преимущества каждой из возможных стратегий и определить, какой вариант будет оптимальным для вашей ситуации.

Если решено открыть ИП, то рекомендуется обратиться в налоговый орган с целью уточнения всех требований и правил, которые необходимо соблюдать при декларировании доходов от продажи квартир.

Также следует учесть, что время для открытия ИП может отличаться в зависимости от региона, в котором вы проживаете, так что рекомендуется обратиться в налоговый орган и уточнить точные сроки.

Статья 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации ("НДФЛ при продаже имущества") - применимо для декларирования доходов физическим лицом от продажи имущества. Статья 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации ("Объекты налогообложения налогом на прибыль организаций") - применима для налогообложения доходов от предпринимательской деятельности, осуществляемой в рамках ИП на УСН.

Статьи, которые могут применяться к данной ситуации:

1. Статья 346.11 Налогового кодекса РФ (НК РФ) - определяет порядок и условия применения Упрощенной системы налогообложения (УСН) для индивидуальных предпринимателей.
2. Статья 346.15 НК РФ - определяет порядок перехода на УСН и особенности уплаты налогов в первый и последующие годы после перехода на УСН.
3. Статья 214 НК РФ - определяет порядок и условия налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи имущества.
4. Статья 55 НК РФ - устанавливает обязанность налогоплательщиков уплачивать авансовые платежи по налогам, если превышение налоговой базы по итогам отчетного периода будет более 10%.
5. Статья 54 НК РФ - устанавливает обязанность налогоплательщиков осуществлять расчеты и получать платежные документы (включая чеки) при проведении операций, связанных с оборотом товаров, работ и услуг.

Отвечая на первый вопрос, необходимо открыть ИП и задекларировать все прошлые сделки по ставке УСН, если Вы решите использовать УСН в будущем. В этом случае Вы можете избежать штрафов, связанных с неуплатой авансовых платежей и нарушением обязательств по получению платежных документов. Однако необходимо учитывать, что при определенных условиях налоговая самостоятельно может признать ваши действия как предпринимательскую деятельность и пересчитать налоги по ОСН.

Относительно второго вопроса, чтобы иметь возможность подать декларацию за 2021 год от ООО в период с 1 января по 1 декабря 2023 года, необходимо его открыть не позднее 1 декабря 2022 года.