Как перенести доли собственников при покупке новой квартиры в ипотеку: советы и риски для покупателя

Данный вопрос касается сделки купли-продажи недвижимости и возможных рисков для покупателя при заключении сделки. В соответствии с законодательством Российской Федерации, сделка купли-продажи недвижимости должна состояться исключительно на основании договора купли-продажи, подписанного продавцом и покупателем. В этом случае, продавец должен обеспечить передачу полного и свободного права собственности на квартиру 1, а покупатель должен оплатить полную стоимость квартиры.

Однако данная ситуация, описываемая в вопросе, дополнительно связана с ипотечной сделкой продавца на квартиру 2, которая находится в залоге у банка. Помимо сделки купли-продажи квартиры 1 необходимо осуществить перенос долей собственников из квартиры 1 в квартиру 2.

Для обеспечения прав покупателя на квартиру 1, продавец предлагает закрыть ипотеку на квартиру 2 за счет средств покупателя. Однако, описываемая в вопросе схема с договором займа, при этом квартира 1 является залогом, является рискованной для покупателя.

Так как квартира 1 находится в совместной собственности всей семьи продавца (включая несовершеннолетних), согласие всех собственников необходимо получить в письменной форме для переноса долей на квартиру 2 и выполнения дальнейших действий.

В данной ситуации, для защиты прав покупателя, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на недвижимости, для составления договора купли-продажи и проведения проверки наличия всех необходимых документов и прав, а также для разработки наиболее безопасной схемы сделки.

В вашем случае, для решения вопроса по продаже квартиры 1, вам потребуются следующие документы:

1. Договор купли-продажи квартиры 1 между вами и продавцом.

2. Договор ипотеки на квартиру 2 между продавцом и банком.

3. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру 1 членами семьи, включая документы, подтверждающие долю собственности каждого из членов.

4. Документы, подтверждающие начисленную сумму по ипотеке на квартиру 2 и текущий остаток задолженности, а также справка о состоянии на день заключения договора займа.

5. Документы, подтверждающие право на наследование или опеку/попечительство над несовершеннолетними собственниками квартиры 1 и их согласие на перенос долей собственности на квартиру 2.

6. Договор займа с залогом на квартиру 1, в котором будет указана сумма займа, условия возврата, а также условия залога квартиры 1.

Кроме того, вам следует проконсультироваться с юристом, чтобы получить консультацию относительно рисков данной схемы сделки с договором займа и залогом. Возможно, существует более безопасный и предпочтительный вариант покупки данной квартиры.

Статьи закона, которые могут быть применимы в данной ситуации:

1) Статья 224 ГК РФ "Договор займа".

2) Статья 130 ГК РФ "Сделки с недвижимым имуществом", в которой регулируется порядок заключения и регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества.

3) Статья 244 ГК РФ "Общие положения о праве собственности", которая определяет права и обязанности собственников владения, пользования и распоряжения имуществом.

4) Статья 244.1 ГК РФ "Долевая собственность", которая регулирует права и обязанности совладельцев общей собственности.

5) Статья 333.25 ГК РФ "Ипотека", которая определяет права и обязанности залогодержателя и залогодателя при заключении договора ипотеки.

6) Статья 558 ГК РФ "Публичные предложения", регулирующая порядок заключения договора на основе публичного предложения.

В ситуации с покупкой квартиры, необходимо тщательно изучить все документы и провести проверку на определенные правовые риски, связанные с закрытием ипотеки на квартиру 2 и переносом права собственности на квартиру 1. Рекомендуется обратиться к юристу для консультации и защиты интересов покупателя в данной сделке.